Segurança no condomínio: prevenção é o melhor caminho!

Existem normas que devem ser cumpridas pelas construtoras para entrega de imóveis novos, quando se recebe o chamado "habite-se", mas depois do momento da entrega a legislação vigente é omissa quanto às normas específicas de segurança a serem seguidas pelos condomínios para a sua manutenção.
Muitos condomínios, zelando pelo bem estar de todos os moradores, realizam periodicamente vistorias preventivas por conta própria. Mas não é a cultura que temos hoje no Brasil, geralmente percebemos que as obras são realizadas somente quando já existe a deterioração e é necessária a reforma ou a troca do equipamento.
Às vezes as obras, ou reparos, não são feitas por falta de informação ou instrução de como devem ser realizadas, assim, somente quando realmente precisa o condomínio busca ajuda.
Está em tramitação no congresso o Projeto de Lei nº 491/2011, do senador Marcelo Crivella, que trata sobre este assunto. O projeto propõe que se torne lei a obrigatoriedade de inspeção prévia e periódica em edificações. A ementa, ou seja, a explicação do projeto, dispõe o seguinte:
"Cria a exigência da inspeção prévia e periódica em edificações (exceto edificação de barragens e estádios de futebol, por estarem abrangidos por legislação específica), destinada a verificar as condições de estabilidade, segurança construtiva e manutenção; estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação por meio de vistoria especializada, utilizando-se de Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE) para emitir parecer acerca das condições técnicas, de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à segurança dos usuários; dispõe que após a emissão do laudo pelo órgão responsável pela fiscalização e controle das inspeções cabe ao proprietário ou responsável pela administração da edificação providenciar as ações corretivas, sob pena de multa diária; dispõe que o acesso ao LITE será livre para os proprietários, os responsáveis pela administração, os moradores e os usuários da edificação, e para os órgãos governamentais de fiscalização." 
Esta vistoria já é lei em algumas poucas cidades, como Porto Alegre e Rio de Janeiro, porém para as demais cidades ainda é preciso haver a regulamentação. Se aprovado este projeto, com certeza será um grande  avanço na realidade dos condomínios.
O projeto de lei propõe algo diferente do seguro da edificação, sendo este obrigatório para todos os condomínios, conforme preceitua a lei:
(Código Civil) "Art. 1.346: É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial".
(Lei 4591/64) "Art. 13: Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade."
Precisamos de mais segurança nos condomínios. Não podemos deixar acontecer para depois remediar, e esta segurança só chegará com a realização de vistoria preventiva, além da contratação de seguro obrigatório de forma correta.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Advogada Kirila Koslosk
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A Convenção do Condomínio Sumiu, E AGORA?

A lei brasileira reconhece a possibilidade de o condomínio se regulamentar por meio de uma convenção visando a uma convivência pacífica de todos (artigos 9º da Lei 4.591/64 e artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil).

A convenção do condomínio poderá ser confeccionada através de uma escritura pública ou pelo formato de instrumento particular, devendo ser registrada em cartório para que seja oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento  no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 32 da Lei 4.591/64). Desta forma, deve a convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio para sua plena existência e eficácia.
Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.
E SE A CONVENÇÃO SUMIU?
Se a convenção não for localizada nos arquivos do condomínio ou não seja fornecida pelo síndico, deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É também possível  buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.
Em caso de buscas negativas, aconselha-se a chamada de uma assembleia específica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se, no futuro, questionamentos ou discussões desnecessárias.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Advogada - Elizabeth da Silva Pereira Reis
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As consequências da omissão do síndico

O famigerado "jeitinho brasileiro" é um grave desvio de caráter de origem cultural, enraizado no comportamento de milhares de cidadãos. Em resumo, aquele que adota esse tipo de mentalidade busca obter vantagem, seja qual for a situação, ainda que sua atitude implique a violação de uma regra ou lei e prejudique o direito de outras pessoas.

Estacionar na vaga de portadores de necessidades especiais, fumar dentro de locais proibidos, consumir bebida alcoólica e dirigir, jogar lixo no chão, entregar falso atestado médico para faltar ao trabalho, desviar dinheiro público; estes são alguns exemplos de condutas praticadas diariamente em nosso país.
Tal qual o pai que educa o filho, o Estado tem o poder e dever de aplicar penas e sanções quando descumpridas as regras por ele instituídas. Se o pai é omisso, possivelmente seu filho será rebelde; se o Estado for omisso, multiplicar-se-ão os infratores. Para nosso infortúnio, o Brasil é reconhecido internacionalmente pela impunidade, nos mais diversos setores.
No microcosmo do CONDOMÍNIO, o síndico é a representação do ESTADO, pois ele tem o poder e dever de aplicar as regras de convivência previstas no Regimento Interno. A sua omissão, seja ela eventual ou rotineira, traz prejuízos para a convivência harmônica dos moradores, uma vez que o descumprimento das normas agrava a sensação de incerteza e insegurança.
O morador que perturba o vizinho com ruídos de reforma em horário não permitido deve ser imediatamente advertido, de forma verbal ou escrita. Se persistir em sua conduta, a multa deve ser aplicada na forma prevista pelo Regimento Interno e respectiva Convenção.
Não existe abuso em aplicar uma multa numa situação como esta, porque a penalidade possui caráter pedagógico. Se a advertência não funcionar, a penalidade que resulta em prejuízo financeiro é o meio adequado para corrigir o comportamento do infrator.
Por outro lado, quando o síndico apenas adverte e o condômino reincidente na violação não é multado, outros moradores, com base nesse mal exemplo, também passarão a descumprir a regra. Em poucos dias, multiplicar-se-ão os infratores e ninguém mais terá paz.
Esse simples procedimento vale para as mais diversas infrações, desde aquelas relacionadas ao ruído como também no que diz respeito ao uso do salão de festas, espaços comuns, vagas de garagem, dentre outros.
Num primeiro momento um síndico firme poderá enfrentar certa resistência, até colocar um fim na prática do "jeitinho brasileiro"; todavia, aos poucos a tendência é que a coletividade se adapte ao cumprimento regular das normas de convivência. No entanto em que o cumprimento das normas pelos condôminos se tornar a regra geral, os infratores serão a exceção.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Cícero Antônio Favaretto - Advogado
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Assembleias ordinárias e extraordinárias: como diferenciá-las?

Os dois tipos mais comuns de assembleia de condomínio são as ordinárias e as extraordinárias.
A Assembleia Ordinária está prevista no artigo 24 da Lei 4.591/64. Ela é obrigatória e com data definida  na convenção do condomínio. Deverá ser realizada, preferencialmente, no inicio de cada ano, sendo convocada pelo síndico. Tudo dependerá do que a convenção exigir. Se nela constar que as assembleias deverão ser semestrais, com o mero intuito de prestação de contas, então serão de caráter ordinário.
Nessa assembleia será feita uma prestação de contas do ano que se encerrou e novas propostas para o ano que se inicia, assim como previsões orçamentárias e rateio das despesas. Se a convenção do condomínio estabelecer, deverá também ser realizada a votação para eleição de síndico, sub-síndico e demais cargos para o conselho.
Deverá ser respeitado o quórum fixado pela convenção para que as decisões se obriguem a todos. Com relação aos votos, deverão as decisões ser aprovadas pela maioria dos presentes, sendo proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, salvo se a convenção previr de forma diversa.
Nesta modalidade de assembleia, o locatário poderá votar desde que ela não envolva questões de despesas extraordinárias e o condômino-locador não possa comparecer. De qualquer forma, é essencial que o locatário esteja munido de uma procuração para evitar possíveis impedimentos.
Já a Assembleia Extraordinária não é obrigatória. Poderá ser realizada a qualquer momento para ser realizado para serem discutidas questões cotidianas, mas que sejam de interesse geral, como rateio extra, renúncia de síndico, etc. É necessário ressaltar que esse tipo de assembleia não deverá ser convocado à toa, senão perde o seu caráter excepcional.
Ela está prevista no artigo 25 da Lei do Condomínio (Lei 4.591/64) e as decisões nela aprovadas se tornam lei, portanto, todos os condôminos estarão sujeitos a se submeter a estas normas por mais que não concordem. As propostas estarão sujeitas à aprovação dos condôminos que representem:
1. a maioria absoluta dos condôminos (obras uteis);
2. a maioria dos presentes (eleger ou destituir o síndico e/ou aprovação de orçamentos e contas);
3. 2/3 do todo (obras voluptuárias e alteração da convenção).
A convocação poderá ser feita pelo síndico ou por qualquer condômino que represente no mínimo  1/4 do total. Sim qualquer pessoa poderá convocar este tipo de assembleia, entretanto, o ideal é que o síndico seja consultado antes, seja para ele mesmo convocá-la, seja para que ajude na convocação.
O abaixo-assinado é somente aconselhado caso o síndico se recuse a realizar a assembleia.
Portanto, independente do tipo de assembleia, o mais importante é praticar e exercer o seu direito de condômino através do voto, harmonizando assim a vida em condomínio e evitando futuras discordâncias.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Bacharel em direito Flávia Litoinski Rodrigues
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Silêncio no condomínio

Atualmente um grande problema nos condomínios é o barulho provocado por vizinhos. A proximidade entre as residências obriga os moradores a respeitar o sossego alheio, não apenas após as dez horas da noite, mas em todos os horários do dia.
Cada morador deve fazer uma ponderação a respeito dos ruídos que emite. Claro que um incomodo de baixa intensidade, que seja normal em condomínio, deve ser tolerado, pois vivemos em sociedade.
Vários são os dispositivos legais que tratam sobre o respeito ao silêncio, até tipificando a perturbação ao sossego como infração penal, conforme estabelece o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais (3.688/41):
"Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I - com gritaria ou algazarra;
II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda;
Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa (...)"
O Código Civil também contemplou o respeito ao silêncio quando em seu artigo 1.336, IV, estipulou que:
"São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
Além desses dispositivos legais já citados, a Lei do Condomínio (4.591/64), em seus artigos 19 e 21, trata do dever dos moradores em respeitar os vizinhos, sujeitando o infrator à multa fixada na convenção ou no regimento interno:
"Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incomodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos."
"Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuizo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber."
Havendo o desrespeito ao sossego, poderá o lesado buscar solução com as autoridades policiais. No entanto, essa medida nem sempre é o melhor caminho para solucionar o problema. Antes de tudo comunique ao síndico, que deverá aplicar o regimento interno ou a convenção, notificando os infratores e aplicando multas como forma de coibir os barulhentos.
Caso o barulho continue, o síndico deve intermediar a discussão entre os moradores. Com a intermediação, o síndico mantem o bom relacionamento entre as partes, resolvendo o problema de maneira pacífica, muitas vezes com um aperto de mão. Caso nenhuma medida no intuito de conter barulhos indesejáveis seja eficaz, a melhor saída é adentrar com uma demanda judicial, obrigando o infrator a ficar em silêncio, sob pena de multa.
Em qualquer um dos casos o que deve prevalecer é a boa convivência, é saber viver em coletividade.
Portanto, morador, reflita sobre o barulho que você causa, note o quanto ele pode estar sendo incômodo para os demais. Em condomínios espaços são divididos, por isso o respeito mutuo tem que prevalecer. Cuide para não ser taxado como morador mal-educado.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Sérgio Murilo Korobinsk - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 3 Julho a Dezembro 2013
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A obrigação do condomínio pelo pagamento das contribuições sindicais

A cobrança de contribuição assistencial pelos sindicatos aos condomínios gera grande polêmica em razão da repercussão no âmbito sócio econômico. A discussão reside no fato de os sindicatos considerarem o caráter obrigatório da contribuição assistencial independentemente da filiação. Por outro lado, aqueles que não são filiados argumentam que, se não há filiação ao sindicato, não haveria a razão de efetuar o pagamento de contribuição.
A Constituição Federal expressamente assegura a liberdade de associação, bem como a liberdade de manter-se associado. Os artigos 5º, inciso XX, e 8º, inciso V, não deixam dúvidas quanto à faculdade de associação aos sindicatos. Assim, evidentemente, fica a critério de cada condomínio a filiação ou manutenção em quaisquer sindicatos.
Embora a Constituição Federal garanta a faculdade  de filiação, os sindicatos insistem em cobrar taxas aos filiados e não filiados obrigatoriamente. Tal prática não pode ser tolerada, uma vez que somente podem ser cobradas contribuições dos condomínios filiados.
A imposição de contribuição a não filiado a sindicato configura-se inadmissível por representar verdadeiro confisco, e ainda vem macular à própria Constituição Federal, que garante a livre associação.
Outro ponto a ser observado é que pelo fato de os condomínios não exercerem atividade econômica, eles se enquadram à exceção prevista pelo parágrafo 6º do artigo 580 da CLT, e, caso não queiram pagar a contribuição sindical deverão dirigir-se com requerimento ao Ministério do Trabalho pleiteando a isenção do pagamento das contribuições.
Portanto, somente os condomínios filiados aos sindicatos é que possuem o dever de efetuar o pagamento das contribuições assistenciais e sindicais.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Ricardo Magno Quadros - Advogado
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Danos causados por objetos lançados do apartamento, quem deve ser responsabilizado?

Uma questão muito interessante é a seguinte: de quem é o dever de reparar os danos causados por objetos lançados de uma unidade (apartamento)? Pois bem, por óbvio que você deve estar afirmando que a responsabilidade é de quem jogou o objeto, mas se não foi possível identificar de qual unidade o objeto foi lançado? Quem responde pelos danos causados?
Caso um objeto seja lançado e cause algum dano, seja material ou pessoal, a responsabilidade de indenizar pelos danos causados é da unidade que jogou o objeto ou o deixou cair, não importando quem arremessou, mesmo que não seja morador. Sendo identificado de onde veio o objeto, o morador deverá ser responsabilizado, conforme determina o artigo 938 do Código Civil: "Aquele que habitar uma casa , ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido".
No entanto, se um objeto for lançado ou alguém deixar cair algo que cause danos e não houver a possibilidade de identificar o imóvel causador, a responsabilidade será do condomínio, ou seja, todos os moradores deverão arcar com o prejuízo.
Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nas seguintes decisões: "A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros" (Recurso Especial 1995/0020731-1).
"Na impossibilidade de identificar o causador, o condomínio responde pelos  pelos danos resultantes de objetos lançados sobre prédio vizinho" (Recurso Especial 246830/SP).
Caso o condomínio tenha ala norte, sul, leste e oeste, e moradores de alas diferentes sejam impossibilitados de danificar algo em outra área por objetos lançados, a responsabilidade será de todos os moradores do lado que ocorreu o dano.
Assim se um objeto é lançado na ala sul e danifica um veículo, somente os moradores daquele setor sul serão responsabilizados. Esse entendimento ainda não é pacífico, porém é adotado pelos tribunais.
Cuidado com objetos perto das janelas! Mesmo que ocorra a queda sem intenção, se prontifique em arcar com os prejuízos causados. Somente assim será mantida uma boa relação entre os condôminos.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

 Fonte: Dr. Sérgio Murilo Korobinski - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Exames médicos nos empregados do condomínio

Na edição passada da revista, tratamos sobre alguns exames médicos importantes que devem ser realizados nos empregados do condomínio, como os exames médicos admissional, periódico e de mudança de função. Nesta edição iremos abordar o exame médico demissional e os cuidados que o condomínio deve ter para garantir aos seus funcionários a segurança e a saúde no trabalho.
Exame Médico "Demissional"
Deve ser realizado até a data da homologação da rescisão contratual, ou seja, quando o síndico for ao sindicato para homologação da rescisão do contrato de trabalho.
Nos casos de relação empregatícia superior a um ano, o demissional já deverá ter sido realizado, abrangendo anamnese ocupacional, exame físico e mental.
Atestado médico de saúde ocupacional
Para cada exame médico realizado - seja o admissional, periódico, demissional ou outros - o médico emitirá o atestado de saúde ocupacional (ASO) em duas vias. A primeira via deve ser arquivada no local de trabalho do empregado. A segunda via do atestado de saúde ocupacional será obrigatoriamente entregue ao trabalhador, mediante recibo na primeira via. Para perfeita validade do atestado médico, este deve apresentar um conteúdo mínimo.
O atestado médico de saúde ocupacional deverá conter no mínimo as seguintes informações: - nome completo do trabalhador, número de registro de sua identidade e sua função; - os riscos ocupacionais específicos existentes, ou a ausência deles, na atividade do empregado, conforme instruções técnicas expedidas pela Secretaria de Segurança e Saúde no Trabalho (SSST); - indicação dos procedimentos médicos a que foi submetido o trabalhador, incluindo os exames complementares e a data em que foram realizados; - o nome do médico coordenador, quando houver, com respectivo CRM - Conselho Regional de Medicina; - definição de apto ou inapto para a função específica que o trabalhador vai exercer, exerce ou exerceu; - nome do médico encarregado do exame e endereço ou forma de contrato; e data e assinatura do médico encarregado do exame e carimbo que contenha seu número de inscrição do CRM.
O exame médico é obrigatório, e é por conta do condomínio, inclusive o exame admissional. Diz o "caput" do art. 168 da CLT: "Será obrigatório exame médico, por conta do empregador, nas condições estabelecidas neste artigo e nas instruções complementares a serem expedidas pelo Ministério do Trabalho e Emprego...".
Recomendações aos Condomínios
Segundo prescreve o Sindicato da Habitação e Condomínio do Paraná - Secovi/PR, os empregados dos condomínios enquadram-se no grau de risco 2 (listado na NR 4 - Serviços Especializados em Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho), pois eles estão expostos a agentes de riscos biológicos, químicos e ergonômicos. Por exemplo, na manipulação do lixo e dos produtos de limpesa e de manutenção de piscinas, os serventes, faxineiros e zeladores estão sujeitos a moléstias de pele e contaminação por gases químicos. Nesse caso, a proteção deve ser feita com o uso de luvas e botas. Além disso, são indicados carrinhos para o transporte do lixo, evitando-se esforço físico desnecessário.
Para os garagistas e manobristas, o problema pode ser a habitual inalação de monóxido de carbono.
A solução é adequar o sistema de ventilação da garagem. Porteiros podem sofrer de má postura por permanecerem sentados a maior parte do tempo. O condomínio deve providenciar cadeiras ergonomicamente projetadas, com suporte para os pés e encosto adequado para a proteção da região lombar.
Havendo acidente num momento em que o empregado não esteja usando equipamentos de proteção individual (EPIs), a responsabilidade do condomínio aumenta, atingindo indenizações por danos materiais e morais. O ônus também é do condomínio se houver desvio de função de um empregado por exemplo, se um porteiro  ou servente  se acidentarem numa situação em que estão fazendo serviço no apartamento de um condômino.
No caso de trabalho em altura (como pintura de prédio e lavagem de de pastilhas), o síndico deve contratar uma empresa idônea e checar o uso dos equipamentos de segurança necessários - o síndico é corresponsável em caso de acidentes. Se o condomínio adquirir um novo equipamento (enceradeira industrial, lavadora de alta pressão, máquina de cortar grama, entre outros), o empregado que for utilizá-lo deve receber treinamento adequado.
É recomendável que os condomínios mantenham materiais de primeiro socorros guardados sob os cuidados  de uma pessoa treinada para seu uso em qualquer  eventualidade. O treinamento de pessoal pode ser feito pela inscrição de empregados nos cursos oferecidos pelos sindicatos patronal e profissional da categoria.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte; Dr. Geison de Oliveira Rodrigues- Advogado
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É possível efetuar o pagamento taxa condominial através de depósito na conta do condomínio?

O depósito será considerado válido se tiver a concordância do condomínio, ou que esta seja a forma estabelecida para pagamento mensal da taxa  condominial.
Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, os condôminos estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais na forma convencionada naquele condomínio, que costumeiramente é através de boleto bancário.
Assim, aqueles condôminos que não respeitarem a condição imposta para o pagamento poderão ter o depósito ignorado (caso seja impossível identificar a procedência de quem o fez) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da taxa, e serem considerados devedores nos termos do artigo 1.336, § 1º , do Código Civil, até a complementação do valor devido.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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O que fazer se o síndico renunciar o seu gargo?

Caso o síndico renuncie seu cargo, primeiramente os condôminos deverão consultar a convenção do condomínio para verificar quais os procedimentos a serem tomados.
Assim, se a convenção do condomínio e/ou regimento interno não tratarem sobre o assunto, será preciso convocar uma assembleia extraordinária para que se decida sobre a questão. Desse modo os condôminos poderão decidir se elegerão outro síndico de imediato ou se marcarão outra assembleia específica para eleição de um novo síndico.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013

Administrador João também é legislador de Convenção e Regulamento Interno ou Regimento Interno de condomínio.
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De quem é a responsabilidade pela conservação do terraço do condomínio?

O terraço de cobertura do edifício pode ser área comum ou privativa de uma unidade autônoma. Caso seja área comum, pode ser de uso privativo ou não da unidade do último piso, consoante disposto na instituição de condomínio.
O artigo 1.344 do Código Civil dispõe que "Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."
Por esta razão, a interpretação à regra geral estabelecida no Código Civil é no sentido de que a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de uso exclusivo de um condômino, que dele se serve.
Ou seja, embora seja a cobertura coisa comum, o condômino que a utiliza com exclusividade responde pelas infiltrações dela oriundas e decorrentes de mal uso  ou de má conservação.

Fonte: Dr.Josélia Aparecida Küchler - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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É possível proibir animais de estimação no condomínio?

O convívio em condomínio não é nada fácil por causa da divergência  de opiniões, o que acaba tornando-se mais evidente quando o assunto envolve animais domésticos. No intuito de evitar maiores discussões, muitos condomínios optam por levar o tema para assembleia para proibir os condôminos de terem animais de estimação.
Ocorre que ao tomar esta decisão o condomínio esquece que está ultrapassando os limites da lei e ofendendo o livre arbítrio do condômino quando este deseja ter um animal de estimação em sua unidade.
A decisão de proibição dos animais fere o artigo 5°, inciso XXII, da Constituição Federal, que garante a todo  indivíduo o direito de propriedade. Também o artigo 19 da Lei 4.591/64 prescreve que cada condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade, mas sempre respeitando às normas de boa vizinhança, sem causar dano ou incômodo aos demais condôminos.
Com base nos referidos artigos os tribunais de justiça do Brasil têm entendido que a proibição de animais de estimação nos condomínios deve ser relativizada, ou seja, o condomínio não pode proibir, mas o condômino que possui seu animal deve garantir aos demais condôminos higiene, segurança e sossego.
Desta forma, o condomínio não pode impedir o condômino de ter um animal de estimação, mas pode impor limites, por exemplo: estabelecer regras de convívio; definir os lugares pelos quais os animais podem ou não circular; determinar o uso obrigatório da coleira, focinheira, caixas de transporte; vedar a permanência de animais que causem transtornos ao condomínio nas áreas comuns.
Lembrando sempre que estas decisões deverão ser tomadas em assembleia especialmente convocada para esse fim .

Fonte: Dr. Josiane Vincoski Gavião da Silva - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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cobrança da tarifa bancária nos boletos da taxa de condomínio e o código de defesa do consumidor

Em que pese os meios de comunicação terem noticiado a proibição da cobrança da tarifa bancária embutida nos boletos, procuramos neste artigo esclarecer as principais dúvidas dos condôminos que pairam sobre o assunto.
A tarifa bancária nada mais é do que a remuneração pelos serviços prestados pelos bancos. Trata-se de uma despesa ordinária do condomínio e que faz parte do rateio entre os condôminos, é o custo do condomínio em manter uma conta bancaria.
Importante salientar que o Banco Central, por meio de Resolução nº 3.693, de 28 de março de 2009, vedou a cobrança  da despesa denominada tarifa bancária somente para operações de crédito e leasing, mas não para outras modalidades, tais como condomínios. Portanto, a cobrança da referida tarifa não é ilegal.
Não raras vezes o condômino busca a restituição dos valores referente à tarifa bancária junto ao Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor) e ao poder judiciário, mas não observa que inexiste relação de consumo entre o condômino (proprietário, inquilino) e o condomínio.
O condômino não é consumidor, é coproprietário do condomínio.
Esclarecemos que o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90, no artigo 3º, em seu parágrafo segundo, define serviço como "qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista".
Entretanto, o condomínio não possui personalidade jurídica, tampouco presta serviços mediante remuneração. Impera uma comunhão de interesses das pessoas que ali habitam, em que as despesas mensais são rateadas. Ele não objetiva lucro, o que difere das demais sociedades.
O posicionamento do judiciário é firme no sentido de combater ações condominiais baseadas em relação de consumo. Ainda assim, os condôminos desavisados ajuízam cada vez mais processos objetivando ressarcimento, principalmente perante os juizados especiais (uma vez que não necessita pagar custas processuais), abarrotando o judiciário com esses processos que poderiam ser evitados mediante o esclarecimento sobre o assunto.
Existem duas formas de o condomínio cobrar dos seus condôminos essa despesa bancária. A primeira delas, somar os valores discriminados no extrato bancário e lançar no balancete efetuando o rateio entre os condôminos no mês seguinte. A segunda forma, e mais comum, é inserir o valor da tarifa bancária diretamente no boleto de cada condômino.

Fonte: Dr. Juliana da Silva - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
Administrador João é legislador de Convenção e Regimento Interno ou Regulamento Interno de Condomínio.
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Deveres e obrigações do síndico previstos na lei e na convenção de condomínio

As obrigações legais do síndico indicam o caminho a ser seguido para que a administração do condomínio seja pautada na legislação vigente. As atribuições estão previstas no Código Civil no art. 1.348, e na convenção de cada condomínio.
Caso o síndico descumpra as normas da convenção ou da lei, ele poderá perder a sua função, ou seja, poderá ser destituído do cargo através de decisão em assembleia convocada para este fim.
Além da destituição, o síndico poderá responder civilmente e penalmente, caso fique comprovado que não cumpriu fielmente com as obrigações impostas pela função exercida.

O art. 1.348 do Código Civil traz de forma clara quais são todas as obrigações legais de um síndico:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção".

O síndico deverá guiar a sua administração com base no artigo acima transcrito. Por ser o guardião das normas  do condomínio, ele tem a função de fiscalizar o cumprimento da lei e das normas estipuladas na convenção de condomínio, no regimento interno e nas decisões das assembleias gerais.
Fonte: Dr. Sandra Mara Hinata - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 Nº 2 Abril/Maio/Junho 2013

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Por que instituir taxa de condomínio?

A definição do termo condomínio significa propriedade comum e, portanto, quando se adquire um imóvel, o comprador estará comprando, além da sua unidade, frações de partes comuns, tais como: salão de festas, portaria,, portões, quadras, piscinas, estacionamentos, etc. Para que aja a conservação de tudo isso será preciso estabelecer uma taxa condominial, a qual será rateada  entre todas as unidades, normalmente obedecendo à divisão baseada na fração ideal* de cada imóvel, salvo dispositivo contrário na convenção.
Por mais absurdo que possa parecer, existem casos de condomínios antigos que nunca elegeram síndico e deste modo nunca tiveram oficialmente uma taxa de condomínio. A consequência disto muitas vezes é o caos total. Ninguém se vê obrigado a contribuir uma vez que não há taxa condominial vigente e também não há representante legal do condomínio. O que muitas vezes acontece é um dos  condôminos tomar a frente e tentar organizar os serviços de manutenção das coisas comuns, passando de imóvel em imóvel para recolher uma quantia monetária a fim de se proceder ao reparo necessário. A parte mais estressante é que sempre haverá alguém alegando não dispor do dinheiro naquele momento, o que acaba por prejudicar a necessária arrecadação.
Em condomínios novos, a eleição do primeiro síndico deve ser feita pela construtora, mas há casos, principalmente nos pequenos condomínios de casas, em que a construtora se omite desta obrigação. A consequência disto é o condomínio ficar durante meses ou anos sem ter um síndico oficialmente constituído o que também ocasiona a falta de uma taxa condominial definida.
Quando isto ocorre, a convocação por parte de 1/4 dos condôminos é suficiente para a realização da primeira assembleia a fim de se eleger o síndico, subsíndico (se houver) e conselheiros. Tendo o síndico sido eleito, caberá a ele a convocação de uma nova assembleia para estabelecer a taxa condominial, ficando a partir daí os condôminos obrigados na forma da lei ao pagamento da contribuição.
Por tudo que foi abordado, a taxa de condomínio oficialmente instituída, muito mais que uma obrigação legal, é uma forma necessária de manter o patrimônio de todos valorizado.
*Significado fração ideal de solo: Forma de divisão das despesas condominiais conforme o tamanho de cada imóvel. A convenção de cada condomínio prevê a dimensão de cada unidade.

Fonte: Dr. Henrique Gurgel de Castro e Silva - Advogado
Revista Direito e Condomínio Ano 1 n º 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Locação de vaga de garagem em condomínio para terceiros

A locação de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio sempre gerou dúvidas, mas desde 2012 o tema está mais claro. O § 1º da artigo 1.331 do Código Civil foi alterado pela lei nº 12.607/12, publicada em 05.04.2012, e passou a ter a seguinte redação:
"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos".
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independe, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio". (Redação dada pela lei nº 12.607/12).
Vagas de garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no Registro de Imóvel)
Regra
Não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Não poderão ser alienadas em nenhuma hipótese.
Exceção
Poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Poderão ser alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção de condomínio.
Observações
Não há restrição para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Estas alterações feitas pela Lei 12.607/12 não tem efeitos retroativos, ou seja, as garagens vendidas ou alugadas antes da Lei entrar em vigor não poderão ser desfeitas. Já a renovação destes contratos deverá observar a necessidade de autorização expressa na convenção de condomínio.
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Fonte: Dr. Josélia Aparecida Küchler - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Eleição de síndico: o condômino inadimplente e o direito a voto em assembleia

O condômino que está em atraso com o pagamento das taxas condominiais não poderá ser eleito como síndico.

Primeiramente é preciso analisar pelo lado ético perante os demais condôminos. O síndico será eleito com a finalidade de promover o bom funcionamento do condomínio. Desta forma, não seria coerente eleger como síndico (que tem a função de administrar o dinheiro do condomínio), o condômino que não paga pontualmente a sua  própria taxa condominial.
Por outro lado, analisando sobre o aspecto processual, a restrição é trazida com fundamento no art. 1335 do Código Civil, vejamos:
"Art. 1335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."
Portanto, o condômino que não está QUITE com sua taxa de condomínio não terá direito a voto, nem poderá participar da assembleia, por consequência, não poderá ser eleito síndico.
A regra também cabe para aquele condômino que esteja pagando de forma parcelada o débito condominial. O acordo, seja ele feito diretamente com o representante do condomínio (síndico) ou feito judicialmente (mediante processo), não possibilita o condômino participar da assembléia, pois neste caso o débito ainda existe e está sendo pago mediante uma promessa de pagamento.
Emfim, o condômino só poderá votar e/ou ser votado como síndico se estiver QUITE com todas as taxas condominiais.

Fonte: Dr. Kirila Koslosk Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 n º2 Abril/Maio/Junho 2013
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Emergência pede intrusão

Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão de unidade autônoma pelo síndico.

Ao tratar do condomínio edilício, o Código Civil de 202 não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) é omissa a respeito.
Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.
A gravidade da infração não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.
O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão.
Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da justiça no exercício de tão difícil missão.
Regras

1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de  ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.
2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será licita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.
3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência por si só não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.
4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).
5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
Consultor político João também é legislador de condomínio elabora a Convenção e o Regulamento Interno ou Regimento Interno.
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A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio

Para os tribunais de justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos condomínios que possuem apenas um hidrômetro não cabe a cobrança de tarifa mínima de água multiplicada por cada unidade imobiliária, sendo um ato arbitrário por parte da Companhia Estadual de Águas e Esgotos.
Dessa forma, para um melhor entendimento vejamos:

• A conta que pagamos de água e esgoto chama-se tarifa;
• Consumo por estimativa: é feito quando não existe hidrômetro;
• Consumo mínimo: é feito quando o consumo registrado no aparelho medidor fica abaixo do limite mínimo previsto em norma regulamentar
• Consumo real: é aquele medido pelo hidrômetro.
• Para saber se na conta de água do condomínio esta sendo cobrado o consumo real ou tarifa mínima, é necessário examiná-la, verificando o tipo de faturamento, se é Mínimo (número de unidades x faixa de consumo) ou Medido (o consumo real ou medido pelo hidrometro).

É importante se fazer um exame no hidrômetro para se verificar se ele esta funcionando corretamente. Seria interessante que um funcionário do condomínio medisse diariamente o consumo de água do prédio para uma comparação no consumo mensal. A Companhia Estadual de Águas e Esgotos, em verdade, nem se interessa em saber o consumo real, somente faz a cobrança pelas unidades existentes por que é muito mais lucrativo, caracterizando assim uma desvantagem para o condomínio.
Sendo assim, fiquem atentos à forma de cobrança realizada no seu condomínio, e caso verifiquem qualquer irregularidade ou tenham dúvidas, procurem a companhia de Águas e Esgotos de sua cidade para os esclarecimentos, obtendo assim, uma cobrança de tarifa de água correta.
Com a não obtenção das mudanças necessárias, é aconselhável propor ação, com depósito mensal do valor cobrado pela referida companhia. Com isso, não se corre o risco de suspensão do serviço e ficará mais fácil levantar os valores depositados a maior em favor do condomínio, deixando que a parte devida venha se converter em pagamento para a companhia de Águas e Esgotos.

Fonte: por Elizabeth Reis - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar

Ao se deparar com a desagradável situação e desconforto de ter seu veículo furtado ou até mesmo roubado nas dependências do condomínio, o condômino imediatamente busca uma reparação. Quando não raras vezes, é surpreendido ao ser comunicado que não existe o dever de indenizar em razão da norma contida na convenção ou no regimento interno do condomínio.
Em muitos condomínios existe um esquema de segurança e vigilância com atuação de porteiro ou vigia na guarita, que se revezam fazendo a ronda pelo condomínio em horários alternados. Contudo, mesmo com a atuação desses funcionários, não quer dizer que o condomínio esteja assumindo a guarda e vigilância dos automóveis que se encontram estacionados na área comum.
O entendimento é de que tais serviços disponibilizados não caracterizam responsabilização pelo condomínio e, sim, o mero intuito de inibir furtos, roubos e a entrada de pessoas estranhas, além de passar segurança  aos moradores, o que não se confunde com a responsabilidade por eventuais subtrações ou danos ocorridos.
A vigilância feita no condomínio não pode ser confundida com a contratação particular, tal como é nos casos de estacionamento em shoppings, supermercados e afins, bem como a responsabilidade de indenizar em casos de estabelecimentos comerciais.
É importante ressaltar que muitos moradores desconhecem o teor da convenção que rege o condomínio em que residem e que somente tomam conhecimento do seu conteúdo quando se deparam com esse tipo de situação.
Não raras vezes o condômino insatisfeito com a negativa de indenização busca seus direitos através da justiça. Basta um olhar mais atento para verificarmos os inúmeros processos de indenização e danos morais que são ajuizados contra os condomínios objetivando uma reparação financeira, seja através da justiça comum ou nos próprios juizados especiais.
Entretanto, o posicionamento de diferentes juristas e dos tribunais é de que, se estiver estipulado na convenção que o condomínio não irá indenizar os condôminos por furtos e roubos ocorridos em suas dependências, tal cláusula da convenção é valida. Pois, não se pode rejeitar a manifestação livremente pactuada pelos condôminos, que declararam a sua vontade através da convenção ou do regimento interno.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça publicou a súmula nº 260, que diz: "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular a relação entre condôminos". Desta maneira, o condomínio somente será responsabilizado por danos decorrentes de furtos e roubos quando houver previsão na convenção ou no regimento interno.
Vale destacar que a natureza jurídica da convenção do condomínio, ou do regimento interno,, assemelha-se ao contrato, uma vez que é formada  pela manifestação de vontades e assume caráter normativo. Todos estão obrigados a se submeter às regras ali contidas, seja proprietário, possuidor, locatário, ou mesmo as pessoas que ingressem no edifício em caráter permanente ou momentâneo.
Assim, caro leitor, é de suma importância que os condôminos conheçam as normas que regem o condomínio em que residem, tomando conhecimento dos limites de uma eventual indenização para que não tenham o dissabor de se deparar com a negativa de uma responsabilização caso precisem. E, acima de tudo, a prevenção é a melhor alternativa.
Por isso, o condômino proprietário do veículo deve ter consciência do seu dever de zelo e cuidado pelo automóvel, pois é de sua responsabilidade verificar a utilização de alarmes, se as portas estão devidamente trancadas e evitar documentos, dinheiro em espécie, cartões ou objetos de valor no interior do veículo. Responsabilidade que não deverá transferir ao condomínio.

Fonte: por Juliana da Silva - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº1 janeiro/2013
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Exames médicos nos empregados do condomínio

Quais são as espécies de exames médicos que devem ser realizados durante a existência do contrato de trabalho?
Exame médico admissional
É o primeiro exame clínico a ser promovido pelo empregador contratante que deverá ser realizado antes que o trabalhador assuma suas atividades no condomínio.
Exame médico periódico
Para os trabalhadores expostos a riscos ou situações de trabalho  que impliquem o desencadeamento ou agravamento de doença ocupacional, ou, ainda, para aqueles que sejam portadores de doenças crônicas, os exames periódicos deverão ser feitos nos seguintes períodos:
A) A cada ano ou a intervalos menores, a critério do médico encarregado, ou se notificado pelo médico agente de inspeção do trabalho, ou, ainda, como resultado de negociação coletiva de trabalho;
B) Para os demais trabalhadores: anual, quando menores de dezoito anos e maiores de quarenta e cinco anos de idade; a cada dois anos, para os trabalhadores entre dezoito anos e quarenta e cinco anos de idade.
O exame médico de retorno ao trabalho
Deverá ser realizado obrigatoriamente no primeiro dia da volta ao trabalho de trabalhador ausente por período igual ou superior a 30 (trinta) dias por motivo de doença ou acidente, de natureza ocupacional ou não, ou parto.
O condomínio não pode deixar o empregado retomar suas atividades sem o atestado médico de alta aptidão  para o retorno ao trabalho. Este é indispensável no caso de empregados que ficaram afastados por motivo de licença médica, inclusive se ouve o ingresso em benefício previdenciário.
Neste último caso, a perícia do INSS atestando inexistência de incapacidade para o trabalho e então, por conseguinte, possibilidade de retorno do empregado às suas atividades laborais, supre a necessidade de atestado médico específico.
Logo, se o empregado estava de licença-médica e com o contrato de trabalho suspenso em função de ingresso em benefício previdenciário, este empregado, tendo a continuidade do benefício negada pela perícia do INSS, deve imediatamente se apresentar no condomínio com cópia do laudo médico pericial do INSS.
Se o empregado entende que a perícia médica do INSS se equivocou e ele ainda não tem saúde para retornar ao trabalho, então deverá imediatamente após a negativa do INSS se submeter a exame médico particular ou público (postos de atendimento das prefeituras, por exemplo) - e apresentar no condomínio novo atestado indicando sua incapacidade.
Isso tudo porque, se o empregado não está mais em benefício previdenciário e se ele também não tem atestado médico prescrevendo a licença do trabalho, então ele deve voltar para a trabalhar, do contrário estará faltando ao serviço sem justificativa, sendo possível iniciar a contagem do prazo de justa causa por abandono de emprego.
Exame médico de mudança de função
No decorrer do contrato de trabalho é pertinente este exame, devendo ser realizado antes da data da alteração. Mudança neste caso é a exposição do empregado a riscos diferentes daqueles a que estava anteriormente exposto.

Fonte: por Geison de Oliveira Rodrigues - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Constituição e Formação da convenção do condomínio

A convenção é a lei interna do condomínio, e, portanto, as regras de convivência entre os condôminos devem constar neste documento. Cabe destacar que não poderá conter regras que contrariem leis federais, estaduais ou municipais. É necessário registrar a convenção no cartório de registro de imóveis competente, que é aquele onde está registrado o terreno. Normalmente o registro e as despesas para registrar a convenção ficam por conta da construtora. A convenção deverá conter determinados requisitos, conforme descrição abaixo e significado:
Requisitos
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns.
Significados
A descrição dos imóveis, ou seja, o tamanho de cada casa ou apartamento do condomínio e a sua localização, e o tamanho das áreas comuns do condomínio.
Requisitos
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
Significados
Metragem exata de cada imóvel e das partes comuns do condomínio.
Requisitos
A finalidade que as unidades se destinam.
Significado
A destinação do condomínio, se é residencial, comercial, ou misto.
Requisitos
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo de reserva.
Significados
O valor da taxa condominial, a forma e o local de pagamento.
Requisitos
A sua forma de administração.
Significados
Como será administrado o condomínio: por síndico, subsíndico, conselho consultivo, fiscal. O tempo do mandato do Síndico.
Requisitos
As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores pelo descumprimento das normas.
Significados
As penas que podem ser aplicadas a quem descumprir as regras do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
A competência das assembleias, forma de sua convenção e quórum exigido para as deliberações.
Significados
As regras sobre as reuniões gerais do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
O regimento interno.
Significado* Ato administrativo disciplinador do bom funcionamento do condomínio; atua como suplemento às normas da convenção, nunca podendo se opor a esta.
Para aprovação da convenção, e para que ela se torne obrigatória a todos os condôminos, é preciso o recolhimento da assinatura de titulares de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.
No caso de mudanças posteriores no texto na convenção, também será necessária a aprovação em assembleia de titulares de 2/3 das frações ideais, conforme previsão trazida no art. 1351 do Código Civil: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Fonte: por Dr. Kirila Koslosk - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Penhora do bem de família por dívida de condomínio

O valor da taxa condominial advém do rateio (divisão) das despesas do prédio e quem responde por esse valor é o próprio bem, ou seja, o imóvel. Desta forma, caso o proprietário não cumpra com sua obrigação legal de quitar as taxas de condomínio, o imóvel (após um processo legal) poderá ser penhorado e posteriormente leiloado a fim de saldar a dívida.
Neste contexto, entende-se que o bem de família é impenhorável, pois está expresso na lei que, sendo o imóvel residencial próprio do casal ou da família, não responderá por qualquer tipo de dívida. Mas o que vem a ser bem de família e penhora?
Bem de família é o único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Já a penhora pode ser conceituada como sendo a individualização e o bloqueio judicial do imóvel para que, posteriormente, se converta em dinheiro para pagamento da dívida.
Há exceções à regra de impenhorabilidade de bem de família. Uma delas é a possibilidade de penhorar o imóvel para garantir o pagamento da dívida de condomínio, é o que se pode concluir do artigo 3º, 4, da Lei nº 8.009/90, o qual menciona que: "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 4 - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".
 A dica que fica ao condômino inadimplente é de não deixar sua dívida acumular. Procure o síndico, faça um acordo, busque orientações para quitar seu débito, pois quanto mais tempo ficar devendo, maior será a incidência de juros sobre a dívida. Abra o olho com a taxa de condomínio, não a deixe atrasar, evitando que futuramente sua propriedade sofra qualquer tipo de restrição judicial.

Fonte: por Sérgio Murilo Korobinski - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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A vivência em condomínio: direitos e deveres dos condôminos

Viver em condomínio se torna uma tarefa fácil a partir do momento em que todos os condôminos cumprem os seus deveres como moradores e respeitam os direitos dos seus vizinhos. Mas, se os condôminos não prezarem pela tranquilidade da convivência, é melhor optar pela moradia em um imóvel que não seja estabelecido dentro de um condomínio.
Como muitos já sabem, os condôminos devem obedecer rigorosamente à convenção do condomínio ou ao regimento interno.
Se esses documentos forem omissos em certos aspectos, os moradores podem utilizar como base a Lei 4591/64, com as alterações realizadas pelo Código Civil. A título de exemplo, os principais direitos e deveres dos condôminos estão previstos nos artigos 1335 e 1336 do Código Civil, os quais sempre poderão ser consultados pelos moradores para o esclarecimento de dúvidas.
"Art. 1.335. São direitos do condômino:

1. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
2. Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
3. Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

É claro que os condôminos com uma boa conduta terão um melhor proveito e benefícios do condomínio!
"Art. 1.336. São deveres do condômino:

1. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
2. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
4. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Fonte: por Dr. Ingrid Kuntze - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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A proteção do bem de família do fiador é aplicavel na locação e sub-locação?

A moradia é um direito fundamental de todos os cidadãos garantido pela constituição. Para proteger esse direito, foi criada por lei a figura do bem de família*, isto é, o imóvel (seja ele casa ou apartamento) onde a família mora não pode ser penhorado.
Com a finalidade de garantir o direito de moradia familiar, o bem de família é impenhorável, ou seja, é isento de execução por dividas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio" (art. 1.715, Código Civil).
Além do disposto no Código Civil, a mesma proteção legal é encontrada no artigo 1º da Lei n. 8.009/90, que prevê que o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar não pode ser apreendido pela justiça para responder por dívidas dos donos do imóvel.
Ainda que exista essa garantia, a própria Lei 8.009/90 prevê algumas exceções, hipóteses em que pode haver a penhora do bem de família. Um dos casos é a fiança  locatícia, que ocorre quando o fiador de um contrato de locação tem que assumir as dívidas decorrentes  do imóvel locado. O imóvel do fiador, mesmo que seja o seu bem de família, poderá ser penhorado, ficando excluído do benefício instituído pela Lei 8.009/90, acima explicado.
Essa exclusão existe por causa do artigo 3º, inciso 7, incluído pela Lei 8.245/91, cuja redação prevê que "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 7 por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação"
Importante frisar que o artigo 14 da Lei 8.245/91 deixa claro que o disposto na Lei 8.009/90 é aplicável às sublocações: "art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações."
Através da leitura do artigo acima mencionado, entende-se que a lei de locações de imóveis urbanos determina que todas as disposições relativas às locações também serão aplicadas às sublocações. Isso nos faz concluir, por analogia, que a regra acerca da penhorabilidade do bem de família do fiador locatício, contida no inciso 7 do artigo 3º da Lei 8.009/90, também deve ser aplicada às sublocações.
A finalidade da fiança, em qualquer das hipóteses, é justamente eliminar o risco do locador, que, em caso de eventual inadimplemento, poderá evitar ou amenizar seu prejuízo por meio da garantia contratualmente estabelecida.
Ora, se o fiador não respondesse com todos os seus bens para satisfação do crédito, certamente não seria aceito como garantidor. Por isso, a exceção prevista em lei quanto à impenhorabilidade deve ser aplicada tanto no caso de locação como no caso de sublocação.
* Significado bem de família: É o imóvel residencial do casal ou da família que não pode ser penhorado, salvo nas hipóteses previstas na lei (por dívidas de tributos relacionados ao imóvel, como de IPTU, por exemplo; por dívidas de taxas de condomínio).

Fonte: por Dr. Alexandra Pryjmak - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Perguntas e respostas

Como é calculado o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) de um imóvel?
O IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano varia de acordo com o imóvel, obedecendo o percentual do valor venal, ou seja, valor de mercado do imóvel, sendo que essa alíquota é definida por lei municipal.
A partir de quando é possível cobrar taxa de condomínio?
A primeira taxa condominial pode ser cobrada a partir do momento em que o condomínio receber da Prefeitura o HABITE-SE. Esse documento comprova que o condomínio está em plenas condições de ser habitado. Após o recebimento do habite-se, todos os condôminos deverão se reunir para realização da assembleia, aprovando a convenção do condomínio, o regimento interno, a eleição do síndico e do conselho consultivo e fiscal. Deverão aprovar também o orçamento mensal das despesas para elaboração da primeira taxa condominial. Após estas providências, o condomínio estará apto a cobrar a taxa condominial.
É correta a cobrança da taxa condominial de acordo com o tamanho do imóvel?
Sim. O correto é ser feito o rateio das despesas do condomínio de acordo com a fração ideal de cada imóvel, isto é, do tamanho do imóvel. Assim preceitua o art. 12, § 1º, da Lei 4591/64. Porém, cumpre ressaltar que a convenção do condomínio poderá dispor que o rateio seja feito de outra forma, neste caso, será obrigatório seguir o que prevê a convenção.
Como definir o valor do fundo de reserva?
A convenção do condomínio é quem fixa os critérios de cobrança e arrecadação do fundo de reserva. Para formação do fundo de reserva , é necessário cobrar mensalmente um valor de cada condômino juntamente com a taxa condominial. Este valor será definido em assembleia e eventualmente poderá ser aumentado ou diminuído de acordo com a necessidade do condomínio.
É preciso tornar pública as decisões tomadas em assembleia?
Todos os condôminos têm o direito de serem informados de tudo o que foi tratado e decidido na assembleia, mesmo aqueles que não compareceram a ela, esta é a previsão trazida no artigo 24, § 2º, da Lei nº 4.591/64. O prazo que o síndico tem para divulgar essas informações é de 08 (oito) dias subsequentes da realização da assembleia.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Requisitos para elaboração do edital de convocação de assembleia

Antes da realização de qualquer assembleia condominial, é necessário que os condôminos sejam informados da reunião através do edital de convocação.
O edital de convocação deverá conter essencialmente o dia e a hora da primeira e da segunda chamada, o local onde será  assembleia, a ordem do dia * e o quórum* exigido para aprovação de cada assunto.
É preciso destacar quem está convocando a assembleia, se é o  sindico, ou mesmo os condôminos. Também é importante informar quais são as condições para os condôminos participarem e votarem, por exemplo: se os inquilinos poderão votar com procuração, informar que o condômino inadimplente não poderá votar, o quórum exigido para aprovação de cada assunto. Tudo sempre com a maior clareza possível.
O assunto que não estiver na ordem do dia*, ou seja, que não estiver especificado no edital de convocação, e for decidido na assembleia não obriga os condôminos que não compareceram ou aqueles que compareceram e não concordaram com a decisão. Vale ressaltar que nem sempre poderá ser realizada a assembleia com qualquer número de participantes presentes, é preciso verificar se existe um quórum* mínimo previsto na convenção do condomínio ou na lei para aprovação.
Cada convenção prevê a forma como deverá ser feita a convocação para assembleia, a maioria dispõe que o edital deverá ser afixado nos lugares de maior acesso dos condôminos, como elevadores, portas e também através de cartas para cada imóvel. Algumas convenções preveem que deverá ser encaminhada carta registrada. Dessa forma, para que seja feita de forma correta a convocação, é preciso analisar o que prevê a convenção de cada condomínio.
*Significado Ordem do dia: É a pauta de assuntos que serão tratados na assembleia ou reunião. Somente os assuntos indicados no edital de convocação é que poderão ser tratados nela, sob pena de a decisão sobre a matéria que não estava contida na ordem do dia não ter obrigatoriedade de acatamento dos condôminos ausentes, ou pode ser anulada por decisão judicial.
Quórum: Número mínimo de condôminos que devem estar presentes em assembleia para decidir determinado assunto. A convenção e o Código Civil preveem o quórum para cada tipo de deliberação.

Fonte: por Kirila Koslosk - Advogada Revista Direito e condomínio Ano1 nº1 janeiro/2013  https://twitter.com/Briefingdocandi    
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Aqui você encontrará a definição das expressões mais utilizadas no dia a dia do condomínio

• Assembleia geral: Reunião em que são discutidos e decididos temas importantes do condomínio e para qual todos os condôminos são convocados a participar. Ela está prevista na convenção do condomínio. Pode ser ordinária ou extraordinária.
• Assembleia geral extraordinária: Convocada apenas quando for necessário e quando os assuntos a serem tratados não puderem esperar a realização da assembleia ordinária. Normalmente os assuntos tratados são: despesas extras , obras de benfeitorias ou modificações na convenção do condomínio.
• Assembleia geral ordinária: É obrigatória a sua realização pelo menos uma vez por ano, preferencialmente no mesmo mês em que foi realizada a assembleia do ano anterior, completando-se o exercício de doze meses. Está prevista na convenção do condomínio a data/mês que deve ser realizada. Na ordem do dia deve constar a aprovação das contas do último exercício da administração, eleição do corpo diretivo (se for anual), aprovação do orçamento para despesas ordinárias do próximo exercício. Esta assembleia poderá tratar de assuntos gerais que não envolvam  verbas.
• Bem de família: É o imóvel residencial do casal ou da família que não pode ser penhorado, salvo nas hipóteses previstas na lei (por dividas de tributos relacionados ao imóvel, como de IPTU, por exemplo; por dívidas de taxas de condomínio).
• Convenção do condomínio: É um ato normativo interno do condomínio emanado da vontade dos condôminos, com plena validade para regular as relações entre os condôminos, ocupantes e eventuais terceiros. Disciplina a utilização das áreas privadas e comuns. É uma verdadeira "lei" que deve ser seguida e respeitada por todos os condôminos, sob pena de imposição de advertência e multa, além de ações judiciais cabíveis.
• Ordem do dia: É a pauta de assuntos que serão tratados na assembleia ou reunião. Somente os assuntos indicados no edital de convocação é que poderão ser tratados nela, sob pena de a decisão sobre a matéria que não estava contida na ordem do dia não tem obrigatoriedade de acatamento dos condôminos ausentes, ou pode ser anulada por decisão judicial.
• Quórum: Número mínimo de condôminos que devem estar presentes em assembleia para decidir determinado assunto. A convenção e o Código Civil preveem o quórum para cada tipo de deliberação.
• Regimento interno: Ato administrativo disciplinar do bom funcionamento do condomínio; atua como suplemento ás normas da convenção, nunca podendo se opor a esta.

Fonte: Baseado no Portal Viva o Condomínio e Revista Direito e Condomínio janeiro/2013
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Regras básicas do Prédio

Com respeito a algumas regras básicas, a vida condominial será bem mais harmoniosa.
Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais  titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.
Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários mal vestidos e coisas do tipo depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor no mercado.
Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda dos condomínios são as contribuições dos coproprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.
A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e os juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça de condôminos pontuais.
Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é porque você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua cota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.
Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas de peculiaridades de cada prédio, mas a ideia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro, mas é uma comunidade jurídica e social.
Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão do condomínio. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.
A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de frequentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.
Fonte: Luiz Fernando de Queiroz advogado (Artigo extraído do livro "Condomínio em foco: questões do dia a dia", Curitiba: Bonijuris, 2012, p. 15/16) Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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