Deveres e obrigações do síndico previstos na lei e na convenção de condomínio

As obrigações legais do síndico indicam o caminho a ser seguido para que a administração do condomínio seja pautada na legislação vigente. As atribuições estão previstas no Código Civil no art. 1.348, e na convenção de cada condomínio.
Caso o síndico descumpra as normas da convenção ou da lei, ele poderá perder a sua função, ou seja, poderá ser destituído do cargo através de decisão em assembleia convocada para este fim.
Além da destituição, o síndico poderá responder civilmente e penalmente, caso fique comprovado que não cumpriu fielmente com as obrigações impostas pela função exercida.

O art. 1.348 do Código Civil traz de forma clara quais são todas as obrigações legais de um síndico:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção".

O síndico deverá guiar a sua administração com base no artigo acima transcrito. Por ser o guardião das normas  do condomínio, ele tem a função de fiscalizar o cumprimento da lei e das normas estipuladas na convenção de condomínio, no regimento interno e nas decisões das assembleias gerais.
Fonte: Dr. Sandra Mara Hinata - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 Nº 2 Abril/Maio/Junho 2013

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Por que instituir taxa de condomínio?

A definição do termo condomínio significa propriedade comum e, portanto, quando se adquire um imóvel, o comprador estará comprando, além da sua unidade, frações de partes comuns, tais como: salão de festas, portaria,, portões, quadras, piscinas, estacionamentos, etc. Para que aja a conservação de tudo isso será preciso estabelecer uma taxa condominial, a qual será rateada  entre todas as unidades, normalmente obedecendo à divisão baseada na fração ideal* de cada imóvel, salvo dispositivo contrário na convenção.
Por mais absurdo que possa parecer, existem casos de condomínios antigos que nunca elegeram síndico e deste modo nunca tiveram oficialmente uma taxa de condomínio. A consequência disto muitas vezes é o caos total. Ninguém se vê obrigado a contribuir uma vez que não há taxa condominial vigente e também não há representante legal do condomínio. O que muitas vezes acontece é um dos  condôminos tomar a frente e tentar organizar os serviços de manutenção das coisas comuns, passando de imóvel em imóvel para recolher uma quantia monetária a fim de se proceder ao reparo necessário. A parte mais estressante é que sempre haverá alguém alegando não dispor do dinheiro naquele momento, o que acaba por prejudicar a necessária arrecadação.
Em condomínios novos, a eleição do primeiro síndico deve ser feita pela construtora, mas há casos, principalmente nos pequenos condomínios de casas, em que a construtora se omite desta obrigação. A consequência disto é o condomínio ficar durante meses ou anos sem ter um síndico oficialmente constituído o que também ocasiona a falta de uma taxa condominial definida.
Quando isto ocorre, a convocação por parte de 1/4 dos condôminos é suficiente para a realização da primeira assembleia a fim de se eleger o síndico, subsíndico (se houver) e conselheiros. Tendo o síndico sido eleito, caberá a ele a convocação de uma nova assembleia para estabelecer a taxa condominial, ficando a partir daí os condôminos obrigados na forma da lei ao pagamento da contribuição.
Por tudo que foi abordado, a taxa de condomínio oficialmente instituída, muito mais que uma obrigação legal, é uma forma necessária de manter o patrimônio de todos valorizado.
*Significado fração ideal de solo: Forma de divisão das despesas condominiais conforme o tamanho de cada imóvel. A convenção de cada condomínio prevê a dimensão de cada unidade.

Fonte: Dr. Henrique Gurgel de Castro e Silva - Advogado
Revista Direito e Condomínio Ano 1 n º 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Locação de vaga de garagem em condomínio para terceiros

A locação de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio sempre gerou dúvidas, mas desde 2012 o tema está mais claro. O § 1º da artigo 1.331 do Código Civil foi alterado pela lei nº 12.607/12, publicada em 05.04.2012, e passou a ter a seguinte redação:
"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos".
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independe, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio". (Redação dada pela lei nº 12.607/12).
Vagas de garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no Registro de Imóvel)
Regra
Não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Não poderão ser alienadas em nenhuma hipótese.
Exceção
Poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Poderão ser alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção de condomínio.
Observações
Não há restrição para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.
Vagas de garagem (áreas comuns)
Estas alterações feitas pela Lei 12.607/12 não tem efeitos retroativos, ou seja, as garagens vendidas ou alugadas antes da Lei entrar em vigor não poderão ser desfeitas. Já a renovação destes contratos deverá observar a necessidade de autorização expressa na convenção de condomínio.
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Fonte: Dr. Josélia Aparecida Küchler - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Eleição de síndico: o condômino inadimplente e o direito a voto em assembleia

O condômino que está em atraso com o pagamento das taxas condominiais não poderá ser eleito como síndico.

Primeiramente é preciso analisar pelo lado ético perante os demais condôminos. O síndico será eleito com a finalidade de promover o bom funcionamento do condomínio. Desta forma, não seria coerente eleger como síndico (que tem a função de administrar o dinheiro do condomínio), o condômino que não paga pontualmente a sua  própria taxa condominial.
Por outro lado, analisando sobre o aspecto processual, a restrição é trazida com fundamento no art. 1335 do Código Civil, vejamos:
"Art. 1335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."
Portanto, o condômino que não está QUITE com sua taxa de condomínio não terá direito a voto, nem poderá participar da assembleia, por consequência, não poderá ser eleito síndico.
A regra também cabe para aquele condômino que esteja pagando de forma parcelada o débito condominial. O acordo, seja ele feito diretamente com o representante do condomínio (síndico) ou feito judicialmente (mediante processo), não possibilita o condômino participar da assembléia, pois neste caso o débito ainda existe e está sendo pago mediante uma promessa de pagamento.
Emfim, o condômino só poderá votar e/ou ser votado como síndico se estiver QUITE com todas as taxas condominiais.

Fonte: Dr. Kirila Koslosk Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 n º2 Abril/Maio/Junho 2013
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Emergência pede intrusão

Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão de unidade autônoma pelo síndico.

Ao tratar do condomínio edilício, o Código Civil de 202 não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) é omissa a respeito.
Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.
A gravidade da infração não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.
O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão.
Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da justiça no exercício de tão difícil missão.
Regras

1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de  ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.
2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será licita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.
3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência por si só não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.
4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).
5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
Consultor político João também é legislador de condomínio elabora a Convenção e o Regulamento Interno ou Regimento Interno.
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