Constituição e Formação da convenção do condomínio

A convenção é a lei interna do condomínio, e, portanto, as regras de convivência entre os condôminos devem constar neste documento. Cabe destacar que não poderá conter regras que contrariem leis federais, estaduais ou municipais. É necessário registrar a convenção no cartório de registro de imóveis competente, que é aquele onde está registrado o terreno. Normalmente o registro e as despesas para registrar a convenção ficam por conta da construtora. A convenção deverá conter determinados requisitos, conforme descrição abaixo e significado:
Requisitos
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns.
Significados
A descrição dos imóveis, ou seja, o tamanho de cada casa ou apartamento do condomínio e a sua localização, e o tamanho das áreas comuns do condomínio.
Requisitos
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
Significados
Metragem exata de cada imóvel e das partes comuns do condomínio.
Requisitos
A finalidade que as unidades se destinam.
Significado
A destinação do condomínio, se é residencial, comercial, ou misto.
Requisitos
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo de reserva.
Significados
O valor da taxa condominial, a forma e o local de pagamento.
Requisitos
A sua forma de administração.
Significados
Como será administrado o condomínio: por síndico, subsíndico, conselho consultivo, fiscal. O tempo do mandato do Síndico.
Requisitos
As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores pelo descumprimento das normas.
Significados
As penas que podem ser aplicadas a quem descumprir as regras do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
A competência das assembleias, forma de sua convenção e quórum exigido para as deliberações.
Significados
As regras sobre as reuniões gerais do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
O regimento interno.
Significado* Ato administrativo disciplinador do bom funcionamento do condomínio; atua como suplemento às normas da convenção, nunca podendo se opor a esta.
Para aprovação da convenção, e para que ela se torne obrigatória a todos os condôminos, é preciso o recolhimento da assinatura de titulares de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.
No caso de mudanças posteriores no texto na convenção, também será necessária a aprovação em assembleia de titulares de 2/3 das frações ideais, conforme previsão trazida no art. 1351 do Código Civil: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Fonte: por Dr. Kirila Koslosk - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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