Constituição e Formação da convenção do condomínio

A convenção é a lei interna do condomínio, e, portanto, as regras de convivência entre os condôminos devem constar neste documento. Cabe destacar que não poderá conter regras que contrariem leis federais, estaduais ou municipais. É necessário registrar a convenção no cartório de registro de imóveis competente, que é aquele onde está registrado o terreno. Normalmente o registro e as despesas para registrar a convenção ficam por conta da construtora. A convenção deverá conter determinados requisitos, conforme descrição abaixo e significado:
Requisitos
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns.
Significados
A descrição dos imóveis, ou seja, o tamanho de cada casa ou apartamento do condomínio e a sua localização, e o tamanho das áreas comuns do condomínio.
Requisitos
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
Significados
Metragem exata de cada imóvel e das partes comuns do condomínio.
Requisitos
A finalidade que as unidades se destinam.
Significado
A destinação do condomínio, se é residencial, comercial, ou misto.
Requisitos
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo de reserva.
Significados
O valor da taxa condominial, a forma e o local de pagamento.
Requisitos
A sua forma de administração.
Significados
Como será administrado o condomínio: por síndico, subsíndico, conselho consultivo, fiscal. O tempo do mandato do Síndico.
Requisitos
As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores pelo descumprimento das normas.
Significados
As penas que podem ser aplicadas a quem descumprir as regras do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
A competência das assembleias, forma de sua convenção e quórum exigido para as deliberações.
Significados
As regras sobre as reuniões gerais do condomínio. De acordo com o Código Civil e Lei nº 4591/64.
Requisitos
O regimento interno.
Significado* Ato administrativo disciplinador do bom funcionamento do condomínio; atua como suplemento às normas da convenção, nunca podendo se opor a esta.
Para aprovação da convenção, e para que ela se torne obrigatória a todos os condôminos, é preciso o recolhimento da assinatura de titulares de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.
No caso de mudanças posteriores no texto na convenção, também será necessária a aprovação em assembleia de titulares de 2/3 das frações ideais, conforme previsão trazida no art. 1351 do Código Civil: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Fonte: por Dr. Kirila Koslosk - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Penhora do bem de família por dívida de condomínio

O valor da taxa condominial advém do rateio (divisão) das despesas do prédio e quem responde por esse valor é o próprio bem, ou seja, o imóvel. Desta forma, caso o proprietário não cumpra com sua obrigação legal de quitar as taxas de condomínio, o imóvel (após um processo legal) poderá ser penhorado e posteriormente leiloado a fim de saldar a dívida.
Neste contexto, entende-se que o bem de família é impenhorável, pois está expresso na lei que, sendo o imóvel residencial próprio do casal ou da família, não responderá por qualquer tipo de dívida. Mas o que vem a ser bem de família e penhora?
Bem de família é o único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Já a penhora pode ser conceituada como sendo a individualização e o bloqueio judicial do imóvel para que, posteriormente, se converta em dinheiro para pagamento da dívida.
Há exceções à regra de impenhorabilidade de bem de família. Uma delas é a possibilidade de penhorar o imóvel para garantir o pagamento da dívida de condomínio, é o que se pode concluir do artigo 3º, 4, da Lei nº 8.009/90, o qual menciona que: "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 4 - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".
 A dica que fica ao condômino inadimplente é de não deixar sua dívida acumular. Procure o síndico, faça um acordo, busque orientações para quitar seu débito, pois quanto mais tempo ficar devendo, maior será a incidência de juros sobre a dívida. Abra o olho com a taxa de condomínio, não a deixe atrasar, evitando que futuramente sua propriedade sofra qualquer tipo de restrição judicial.

Fonte: por Sérgio Murilo Korobinski - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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A vivência em condomínio: direitos e deveres dos condôminos

Viver em condomínio se torna uma tarefa fácil a partir do momento em que todos os condôminos cumprem os seus deveres como moradores e respeitam os direitos dos seus vizinhos. Mas, se os condôminos não prezarem pela tranquilidade da convivência, é melhor optar pela moradia em um imóvel que não seja estabelecido dentro de um condomínio.
Como muitos já sabem, os condôminos devem obedecer rigorosamente à convenção do condomínio ou ao regimento interno.
Se esses documentos forem omissos em certos aspectos, os moradores podem utilizar como base a Lei 4591/64, com as alterações realizadas pelo Código Civil. A título de exemplo, os principais direitos e deveres dos condôminos estão previstos nos artigos 1335 e 1336 do Código Civil, os quais sempre poderão ser consultados pelos moradores para o esclarecimento de dúvidas.
"Art. 1.335. São direitos do condômino:

1. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
2. Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
3. Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

É claro que os condôminos com uma boa conduta terão um melhor proveito e benefícios do condomínio!
"Art. 1.336. São deveres do condômino:

1. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
2. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
4. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Fonte: por Dr. Ingrid Kuntze - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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A proteção do bem de família do fiador é aplicavel na locação e sub-locação?

A moradia é um direito fundamental de todos os cidadãos garantido pela constituição. Para proteger esse direito, foi criada por lei a figura do bem de família*, isto é, o imóvel (seja ele casa ou apartamento) onde a família mora não pode ser penhorado.
Com a finalidade de garantir o direito de moradia familiar, o bem de família é impenhorável, ou seja, é isento de execução por dividas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio" (art. 1.715, Código Civil).
Além do disposto no Código Civil, a mesma proteção legal é encontrada no artigo 1º da Lei n. 8.009/90, que prevê que o imóvel residencial do casal ou da entidade familiar não pode ser apreendido pela justiça para responder por dívidas dos donos do imóvel.
Ainda que exista essa garantia, a própria Lei 8.009/90 prevê algumas exceções, hipóteses em que pode haver a penhora do bem de família. Um dos casos é a fiança  locatícia, que ocorre quando o fiador de um contrato de locação tem que assumir as dívidas decorrentes  do imóvel locado. O imóvel do fiador, mesmo que seja o seu bem de família, poderá ser penhorado, ficando excluído do benefício instituído pela Lei 8.009/90, acima explicado.
Essa exclusão existe por causa do artigo 3º, inciso 7, incluído pela Lei 8.245/91, cuja redação prevê que "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 7 por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação"
Importante frisar que o artigo 14 da Lei 8.245/91 deixa claro que o disposto na Lei 8.009/90 é aplicável às sublocações: "art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações."
Através da leitura do artigo acima mencionado, entende-se que a lei de locações de imóveis urbanos determina que todas as disposições relativas às locações também serão aplicadas às sublocações. Isso nos faz concluir, por analogia, que a regra acerca da penhorabilidade do bem de família do fiador locatício, contida no inciso 7 do artigo 3º da Lei 8.009/90, também deve ser aplicada às sublocações.
A finalidade da fiança, em qualquer das hipóteses, é justamente eliminar o risco do locador, que, em caso de eventual inadimplemento, poderá evitar ou amenizar seu prejuízo por meio da garantia contratualmente estabelecida.
Ora, se o fiador não respondesse com todos os seus bens para satisfação do crédito, certamente não seria aceito como garantidor. Por isso, a exceção prevista em lei quanto à impenhorabilidade deve ser aplicada tanto no caso de locação como no caso de sublocação.
* Significado bem de família: É o imóvel residencial do casal ou da família que não pode ser penhorado, salvo nas hipóteses previstas na lei (por dívidas de tributos relacionados ao imóvel, como de IPTU, por exemplo; por dívidas de taxas de condomínio).

Fonte: por Dr. Alexandra Pryjmak - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Perguntas e respostas

Como é calculado o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) de um imóvel?
O IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano varia de acordo com o imóvel, obedecendo o percentual do valor venal, ou seja, valor de mercado do imóvel, sendo que essa alíquota é definida por lei municipal.
A partir de quando é possível cobrar taxa de condomínio?
A primeira taxa condominial pode ser cobrada a partir do momento em que o condomínio receber da Prefeitura o HABITE-SE. Esse documento comprova que o condomínio está em plenas condições de ser habitado. Após o recebimento do habite-se, todos os condôminos deverão se reunir para realização da assembleia, aprovando a convenção do condomínio, o regimento interno, a eleição do síndico e do conselho consultivo e fiscal. Deverão aprovar também o orçamento mensal das despesas para elaboração da primeira taxa condominial. Após estas providências, o condomínio estará apto a cobrar a taxa condominial.
É correta a cobrança da taxa condominial de acordo com o tamanho do imóvel?
Sim. O correto é ser feito o rateio das despesas do condomínio de acordo com a fração ideal de cada imóvel, isto é, do tamanho do imóvel. Assim preceitua o art. 12, § 1º, da Lei 4591/64. Porém, cumpre ressaltar que a convenção do condomínio poderá dispor que o rateio seja feito de outra forma, neste caso, será obrigatório seguir o que prevê a convenção.
Como definir o valor do fundo de reserva?
A convenção do condomínio é quem fixa os critérios de cobrança e arrecadação do fundo de reserva. Para formação do fundo de reserva , é necessário cobrar mensalmente um valor de cada condômino juntamente com a taxa condominial. Este valor será definido em assembleia e eventualmente poderá ser aumentado ou diminuído de acordo com a necessidade do condomínio.
É preciso tornar pública as decisões tomadas em assembleia?
Todos os condôminos têm o direito de serem informados de tudo o que foi tratado e decidido na assembleia, mesmo aqueles que não compareceram a ela, esta é a previsão trazida no artigo 24, § 2º, da Lei nº 4.591/64. O prazo que o síndico tem para divulgar essas informações é de 08 (oito) dias subsequentes da realização da assembleia.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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Requisitos para elaboração do edital de convocação de assembleia

Antes da realização de qualquer assembleia condominial, é necessário que os condôminos sejam informados da reunião através do edital de convocação.
O edital de convocação deverá conter essencialmente o dia e a hora da primeira e da segunda chamada, o local onde será  assembleia, a ordem do dia * e o quórum* exigido para aprovação de cada assunto.
É preciso destacar quem está convocando a assembleia, se é o  sindico, ou mesmo os condôminos. Também é importante informar quais são as condições para os condôminos participarem e votarem, por exemplo: se os inquilinos poderão votar com procuração, informar que o condômino inadimplente não poderá votar, o quórum exigido para aprovação de cada assunto. Tudo sempre com a maior clareza possível.
O assunto que não estiver na ordem do dia*, ou seja, que não estiver especificado no edital de convocação, e for decidido na assembleia não obriga os condôminos que não compareceram ou aqueles que compareceram e não concordaram com a decisão. Vale ressaltar que nem sempre poderá ser realizada a assembleia com qualquer número de participantes presentes, é preciso verificar se existe um quórum* mínimo previsto na convenção do condomínio ou na lei para aprovação.
Cada convenção prevê a forma como deverá ser feita a convocação para assembleia, a maioria dispõe que o edital deverá ser afixado nos lugares de maior acesso dos condôminos, como elevadores, portas e também através de cartas para cada imóvel. Algumas convenções preveem que deverá ser encaminhada carta registrada. Dessa forma, para que seja feita de forma correta a convocação, é preciso analisar o que prevê a convenção de cada condomínio.
*Significado Ordem do dia: É a pauta de assuntos que serão tratados na assembleia ou reunião. Somente os assuntos indicados no edital de convocação é que poderão ser tratados nela, sob pena de a decisão sobre a matéria que não estava contida na ordem do dia não ter obrigatoriedade de acatamento dos condôminos ausentes, ou pode ser anulada por decisão judicial.
Quórum: Número mínimo de condôminos que devem estar presentes em assembleia para decidir determinado assunto. A convenção e o Código Civil preveem o quórum para cada tipo de deliberação.

Fonte: por Kirila Koslosk - Advogada Revista Direito e condomínio Ano1 nº1 janeiro/2013  https://twitter.com/Briefingdocandi    
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Aqui você encontrará a definição das expressões mais utilizadas no dia a dia do condomínio

• Assembleia geral: Reunião em que são discutidos e decididos temas importantes do condomínio e para qual todos os condôminos são convocados a participar. Ela está prevista na convenção do condomínio. Pode ser ordinária ou extraordinária.
• Assembleia geral extraordinária: Convocada apenas quando for necessário e quando os assuntos a serem tratados não puderem esperar a realização da assembleia ordinária. Normalmente os assuntos tratados são: despesas extras , obras de benfeitorias ou modificações na convenção do condomínio.
• Assembleia geral ordinária: É obrigatória a sua realização pelo menos uma vez por ano, preferencialmente no mesmo mês em que foi realizada a assembleia do ano anterior, completando-se o exercício de doze meses. Está prevista na convenção do condomínio a data/mês que deve ser realizada. Na ordem do dia deve constar a aprovação das contas do último exercício da administração, eleição do corpo diretivo (se for anual), aprovação do orçamento para despesas ordinárias do próximo exercício. Esta assembleia poderá tratar de assuntos gerais que não envolvam  verbas.
• Bem de família: É o imóvel residencial do casal ou da família que não pode ser penhorado, salvo nas hipóteses previstas na lei (por dividas de tributos relacionados ao imóvel, como de IPTU, por exemplo; por dívidas de taxas de condomínio).
• Convenção do condomínio: É um ato normativo interno do condomínio emanado da vontade dos condôminos, com plena validade para regular as relações entre os condôminos, ocupantes e eventuais terceiros. Disciplina a utilização das áreas privadas e comuns. É uma verdadeira "lei" que deve ser seguida e respeitada por todos os condôminos, sob pena de imposição de advertência e multa, além de ações judiciais cabíveis.
• Ordem do dia: É a pauta de assuntos que serão tratados na assembleia ou reunião. Somente os assuntos indicados no edital de convocação é que poderão ser tratados nela, sob pena de a decisão sobre a matéria que não estava contida na ordem do dia não tem obrigatoriedade de acatamento dos condôminos ausentes, ou pode ser anulada por decisão judicial.
• Quórum: Número mínimo de condôminos que devem estar presentes em assembleia para decidir determinado assunto. A convenção e o Código Civil preveem o quórum para cada tipo de deliberação.
• Regimento interno: Ato administrativo disciplinar do bom funcionamento do condomínio; atua como suplemento ás normas da convenção, nunca podendo se opor a esta.

Fonte: Baseado no Portal Viva o Condomínio e Revista Direito e Condomínio janeiro/2013
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Regras básicas do Prédio

Com respeito a algumas regras básicas, a vida condominial será bem mais harmoniosa.
Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais  titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.
Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários mal vestidos e coisas do tipo depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor no mercado.
Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda dos condomínios são as contribuições dos coproprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.
A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e os juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça de condôminos pontuais.
Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é porque você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua cota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.
Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas de peculiaridades de cada prédio, mas a ideia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro, mas é uma comunidade jurídica e social.
Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão do condomínio. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.
A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de frequentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.
Fonte: Luiz Fernando de Queiroz advogado (Artigo extraído do livro "Condomínio em foco: questões do dia a dia", Curitiba: Bonijuris, 2012, p. 15/16) Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 1 janeiro/2013
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