Danos causados por objetos lançados do apartamento, quem deve ser responsabilizado?

Uma questão muito interessante é a seguinte: de quem é o dever de reparar os danos causados por objetos lançados de uma unidade (apartamento)? Pois bem, por óbvio que você deve estar afirmando que a responsabilidade é de quem jogou o objeto, mas se não foi possível identificar de qual unidade o objeto foi lançado? Quem responde pelos danos causados?
Caso um objeto seja lançado e cause algum dano, seja material ou pessoal, a responsabilidade de indenizar pelos danos causados é da unidade que jogou o objeto ou o deixou cair, não importando quem arremessou, mesmo que não seja morador. Sendo identificado de onde veio o objeto, o morador deverá ser responsabilizado, conforme determina o artigo 938 do Código Civil: "Aquele que habitar uma casa , ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido".
No entanto, se um objeto for lançado ou alguém deixar cair algo que cause danos e não houver a possibilidade de identificar o imóvel causador, a responsabilidade será do condomínio, ou seja, todos os moradores deverão arcar com o prejuízo.
Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nas seguintes decisões: "A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros" (Recurso Especial 1995/0020731-1).
"Na impossibilidade de identificar o causador, o condomínio responde pelos  pelos danos resultantes de objetos lançados sobre prédio vizinho" (Recurso Especial 246830/SP).
Caso o condomínio tenha ala norte, sul, leste e oeste, e moradores de alas diferentes sejam impossibilitados de danificar algo em outra área por objetos lançados, a responsabilidade será de todos os moradores do lado que ocorreu o dano.
Assim se um objeto é lançado na ala sul e danifica um veículo, somente os moradores daquele setor sul serão responsabilizados. Esse entendimento ainda não é pacífico, porém é adotado pelos tribunais.
Cuidado com objetos perto das janelas! Mesmo que ocorra a queda sem intenção, se prontifique em arcar com os prejuízos causados. Somente assim será mantida uma boa relação entre os condôminos.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

 Fonte: Dr. Sérgio Murilo Korobinski - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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Exames médicos nos empregados do condomínio

Na edição passada da revista, tratamos sobre alguns exames médicos importantes que devem ser realizados nos empregados do condomínio, como os exames médicos admissional, periódico e de mudança de função. Nesta edição iremos abordar o exame médico demissional e os cuidados que o condomínio deve ter para garantir aos seus funcionários a segurança e a saúde no trabalho.
Exame Médico "Demissional"
Deve ser realizado até a data da homologação da rescisão contratual, ou seja, quando o síndico for ao sindicato para homologação da rescisão do contrato de trabalho.
Nos casos de relação empregatícia superior a um ano, o demissional já deverá ter sido realizado, abrangendo anamnese ocupacional, exame físico e mental.
Atestado médico de saúde ocupacional
Para cada exame médico realizado - seja o admissional, periódico, demissional ou outros - o médico emitirá o atestado de saúde ocupacional (ASO) em duas vias. A primeira via deve ser arquivada no local de trabalho do empregado. A segunda via do atestado de saúde ocupacional será obrigatoriamente entregue ao trabalhador, mediante recibo na primeira via. Para perfeita validade do atestado médico, este deve apresentar um conteúdo mínimo.
O atestado médico de saúde ocupacional deverá conter no mínimo as seguintes informações: - nome completo do trabalhador, número de registro de sua identidade e sua função; - os riscos ocupacionais específicos existentes, ou a ausência deles, na atividade do empregado, conforme instruções técnicas expedidas pela Secretaria de Segurança e Saúde no Trabalho (SSST); - indicação dos procedimentos médicos a que foi submetido o trabalhador, incluindo os exames complementares e a data em que foram realizados; - o nome do médico coordenador, quando houver, com respectivo CRM - Conselho Regional de Medicina; - definição de apto ou inapto para a função específica que o trabalhador vai exercer, exerce ou exerceu; - nome do médico encarregado do exame e endereço ou forma de contrato; e data e assinatura do médico encarregado do exame e carimbo que contenha seu número de inscrição do CRM.
O exame médico é obrigatório, e é por conta do condomínio, inclusive o exame admissional. Diz o "caput" do art. 168 da CLT: "Será obrigatório exame médico, por conta do empregador, nas condições estabelecidas neste artigo e nas instruções complementares a serem expedidas pelo Ministério do Trabalho e Emprego...".
Recomendações aos Condomínios
Segundo prescreve o Sindicato da Habitação e Condomínio do Paraná - Secovi/PR, os empregados dos condomínios enquadram-se no grau de risco 2 (listado na NR 4 - Serviços Especializados em Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho), pois eles estão expostos a agentes de riscos biológicos, químicos e ergonômicos. Por exemplo, na manipulação do lixo e dos produtos de limpesa e de manutenção de piscinas, os serventes, faxineiros e zeladores estão sujeitos a moléstias de pele e contaminação por gases químicos. Nesse caso, a proteção deve ser feita com o uso de luvas e botas. Além disso, são indicados carrinhos para o transporte do lixo, evitando-se esforço físico desnecessário.
Para os garagistas e manobristas, o problema pode ser a habitual inalação de monóxido de carbono.
A solução é adequar o sistema de ventilação da garagem. Porteiros podem sofrer de má postura por permanecerem sentados a maior parte do tempo. O condomínio deve providenciar cadeiras ergonomicamente projetadas, com suporte para os pés e encosto adequado para a proteção da região lombar.
Havendo acidente num momento em que o empregado não esteja usando equipamentos de proteção individual (EPIs), a responsabilidade do condomínio aumenta, atingindo indenizações por danos materiais e morais. O ônus também é do condomínio se houver desvio de função de um empregado por exemplo, se um porteiro  ou servente  se acidentarem numa situação em que estão fazendo serviço no apartamento de um condômino.
No caso de trabalho em altura (como pintura de prédio e lavagem de de pastilhas), o síndico deve contratar uma empresa idônea e checar o uso dos equipamentos de segurança necessários - o síndico é corresponsável em caso de acidentes. Se o condomínio adquirir um novo equipamento (enceradeira industrial, lavadora de alta pressão, máquina de cortar grama, entre outros), o empregado que for utilizá-lo deve receber treinamento adequado.
É recomendável que os condomínios mantenham materiais de primeiro socorros guardados sob os cuidados  de uma pessoa treinada para seu uso em qualquer  eventualidade. O treinamento de pessoal pode ser feito pela inscrição de empregados nos cursos oferecidos pelos sindicatos patronal e profissional da categoria.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte; Dr. Geison de Oliveira Rodrigues- Advogado
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É possível efetuar o pagamento taxa condominial através de depósito na conta do condomínio?

O depósito será considerado válido se tiver a concordância do condomínio, ou que esta seja a forma estabelecida para pagamento mensal da taxa  condominial.
Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, os condôminos estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais na forma convencionada naquele condomínio, que costumeiramente é através de boleto bancário.
Assim, aqueles condôminos que não respeitarem a condição imposta para o pagamento poderão ter o depósito ignorado (caso seja impossível identificar a procedência de quem o fez) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da taxa, e serem considerados devedores nos termos do artigo 1.336, § 1º , do Código Civil, até a complementação do valor devido.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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O que fazer se o síndico renunciar o seu gargo?

Caso o síndico renuncie seu cargo, primeiramente os condôminos deverão consultar a convenção do condomínio para verificar quais os procedimentos a serem tomados.
Assim, se a convenção do condomínio e/ou regimento interno não tratarem sobre o assunto, será preciso convocar uma assembleia extraordinária para que se decida sobre a questão. Desse modo os condôminos poderão decidir se elegerão outro síndico de imediato ou se marcarão outra assembleia específica para eleição de um novo síndico.

Fonte: Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013

Administrador João também é legislador de Convenção e Regulamento Interno ou Regimento Interno de condomínio.
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De quem é a responsabilidade pela conservação do terraço do condomínio?

O terraço de cobertura do edifício pode ser área comum ou privativa de uma unidade autônoma. Caso seja área comum, pode ser de uso privativo ou não da unidade do último piso, consoante disposto na instituição de condomínio.
O artigo 1.344 do Código Civil dispõe que "Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."
Por esta razão, a interpretação à regra geral estabelecida no Código Civil é no sentido de que a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de uso exclusivo de um condômino, que dele se serve.
Ou seja, embora seja a cobertura coisa comum, o condômino que a utiliza com exclusividade responde pelas infiltrações dela oriundas e decorrentes de mal uso  ou de má conservação.

Fonte: Dr.Josélia Aparecida Küchler - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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É possível proibir animais de estimação no condomínio?

O convívio em condomínio não é nada fácil por causa da divergência  de opiniões, o que acaba tornando-se mais evidente quando o assunto envolve animais domésticos. No intuito de evitar maiores discussões, muitos condomínios optam por levar o tema para assembleia para proibir os condôminos de terem animais de estimação.
Ocorre que ao tomar esta decisão o condomínio esquece que está ultrapassando os limites da lei e ofendendo o livre arbítrio do condômino quando este deseja ter um animal de estimação em sua unidade.
A decisão de proibição dos animais fere o artigo 5°, inciso XXII, da Constituição Federal, que garante a todo  indivíduo o direito de propriedade. Também o artigo 19 da Lei 4.591/64 prescreve que cada condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade, mas sempre respeitando às normas de boa vizinhança, sem causar dano ou incômodo aos demais condôminos.
Com base nos referidos artigos os tribunais de justiça do Brasil têm entendido que a proibição de animais de estimação nos condomínios deve ser relativizada, ou seja, o condomínio não pode proibir, mas o condômino que possui seu animal deve garantir aos demais condôminos higiene, segurança e sossego.
Desta forma, o condomínio não pode impedir o condômino de ter um animal de estimação, mas pode impor limites, por exemplo: estabelecer regras de convívio; definir os lugares pelos quais os animais podem ou não circular; determinar o uso obrigatório da coleira, focinheira, caixas de transporte; vedar a permanência de animais que causem transtornos ao condomínio nas áreas comuns.
Lembrando sempre que estas decisões deverão ser tomadas em assembleia especialmente convocada para esse fim .

Fonte: Dr. Josiane Vincoski Gavião da Silva - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
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cobrança da tarifa bancária nos boletos da taxa de condomínio e o código de defesa do consumidor

Em que pese os meios de comunicação terem noticiado a proibição da cobrança da tarifa bancária embutida nos boletos, procuramos neste artigo esclarecer as principais dúvidas dos condôminos que pairam sobre o assunto.
A tarifa bancária nada mais é do que a remuneração pelos serviços prestados pelos bancos. Trata-se de uma despesa ordinária do condomínio e que faz parte do rateio entre os condôminos, é o custo do condomínio em manter uma conta bancaria.
Importante salientar que o Banco Central, por meio de Resolução nº 3.693, de 28 de março de 2009, vedou a cobrança  da despesa denominada tarifa bancária somente para operações de crédito e leasing, mas não para outras modalidades, tais como condomínios. Portanto, a cobrança da referida tarifa não é ilegal.
Não raras vezes o condômino busca a restituição dos valores referente à tarifa bancária junto ao Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor) e ao poder judiciário, mas não observa que inexiste relação de consumo entre o condômino (proprietário, inquilino) e o condomínio.
O condômino não é consumidor, é coproprietário do condomínio.
Esclarecemos que o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90, no artigo 3º, em seu parágrafo segundo, define serviço como "qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista".
Entretanto, o condomínio não possui personalidade jurídica, tampouco presta serviços mediante remuneração. Impera uma comunhão de interesses das pessoas que ali habitam, em que as despesas mensais são rateadas. Ele não objetiva lucro, o que difere das demais sociedades.
O posicionamento do judiciário é firme no sentido de combater ações condominiais baseadas em relação de consumo. Ainda assim, os condôminos desavisados ajuízam cada vez mais processos objetivando ressarcimento, principalmente perante os juizados especiais (uma vez que não necessita pagar custas processuais), abarrotando o judiciário com esses processos que poderiam ser evitados mediante o esclarecimento sobre o assunto.
Existem duas formas de o condomínio cobrar dos seus condôminos essa despesa bancária. A primeira delas, somar os valores discriminados no extrato bancário e lançar no balancete efetuando o rateio entre os condôminos no mês seguinte. A segunda forma, e mais comum, é inserir o valor da tarifa bancária diretamente no boleto de cada condômino.

Fonte: Dr. Juliana da Silva - Advogada Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 2 Abril/Maio/Junho 2013
Administrador João é legislador de Convenção e Regimento Interno ou Regulamento Interno de Condomínio.
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