Segurança no condomínio: prevenção é o melhor caminho!

Existem normas que devem ser cumpridas pelas construtoras para entrega de imóveis novos, quando se recebe o chamado "habite-se", mas depois do momento da entrega a legislação vigente é omissa quanto às normas específicas de segurança a serem seguidas pelos condomínios para a sua manutenção.
Muitos condomínios, zelando pelo bem estar de todos os moradores, realizam periodicamente vistorias preventivas por conta própria. Mas não é a cultura que temos hoje no Brasil, geralmente percebemos que as obras são realizadas somente quando já existe a deterioração e é necessária a reforma ou a troca do equipamento.
Às vezes as obras, ou reparos, não são feitas por falta de informação ou instrução de como devem ser realizadas, assim, somente quando realmente precisa o condomínio busca ajuda.
Está em tramitação no congresso o Projeto de Lei nº 491/2011, do senador Marcelo Crivella, que trata sobre este assunto. O projeto propõe que se torne lei a obrigatoriedade de inspeção prévia e periódica em edificações. A ementa, ou seja, a explicação do projeto, dispõe o seguinte:
"Cria a exigência da inspeção prévia e periódica em edificações (exceto edificação de barragens e estádios de futebol, por estarem abrangidos por legislação específica), destinada a verificar as condições de estabilidade, segurança construtiva e manutenção; estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da edificação por meio de vistoria especializada, utilizando-se de Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE) para emitir parecer acerca das condições técnicas, de uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à segurança dos usuários; dispõe que após a emissão do laudo pelo órgão responsável pela fiscalização e controle das inspeções cabe ao proprietário ou responsável pela administração da edificação providenciar as ações corretivas, sob pena de multa diária; dispõe que o acesso ao LITE será livre para os proprietários, os responsáveis pela administração, os moradores e os usuários da edificação, e para os órgãos governamentais de fiscalização." 
Esta vistoria já é lei em algumas poucas cidades, como Porto Alegre e Rio de Janeiro, porém para as demais cidades ainda é preciso haver a regulamentação. Se aprovado este projeto, com certeza será um grande  avanço na realidade dos condomínios.
O projeto de lei propõe algo diferente do seguro da edificação, sendo este obrigatório para todos os condomínios, conforme preceitua a lei:
(Código Civil) "Art. 1.346: É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial".
(Lei 4591/64) "Art. 13: Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade."
Precisamos de mais segurança nos condomínios. Não podemos deixar acontecer para depois remediar, e esta segurança só chegará com a realização de vistoria preventiva, além da contratação de seguro obrigatório de forma correta.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Advogada Kirila Koslosk
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A Convenção do Condomínio Sumiu, E AGORA?

A lei brasileira reconhece a possibilidade de o condomínio se regulamentar por meio de uma convenção visando a uma convivência pacífica de todos (artigos 9º da Lei 4.591/64 e artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil).

A convenção do condomínio poderá ser confeccionada através de uma escritura pública ou pelo formato de instrumento particular, devendo ser registrada em cartório para que seja oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento  no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 32 da Lei 4.591/64). Desta forma, deve a convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio para sua plena existência e eficácia.
Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.
E SE A CONVENÇÃO SUMIU?
Se a convenção não for localizada nos arquivos do condomínio ou não seja fornecida pelo síndico, deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É também possível  buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.
Em caso de buscas negativas, aconselha-se a chamada de uma assembleia específica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se, no futuro, questionamentos ou discussões desnecessárias.

Administrador João é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Advogada - Elizabeth da Silva Pereira Reis
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As consequências da omissão do síndico

O famigerado "jeitinho brasileiro" é um grave desvio de caráter de origem cultural, enraizado no comportamento de milhares de cidadãos. Em resumo, aquele que adota esse tipo de mentalidade busca obter vantagem, seja qual for a situação, ainda que sua atitude implique a violação de uma regra ou lei e prejudique o direito de outras pessoas.

Estacionar na vaga de portadores de necessidades especiais, fumar dentro de locais proibidos, consumir bebida alcoólica e dirigir, jogar lixo no chão, entregar falso atestado médico para faltar ao trabalho, desviar dinheiro público; estes são alguns exemplos de condutas praticadas diariamente em nosso país.
Tal qual o pai que educa o filho, o Estado tem o poder e dever de aplicar penas e sanções quando descumpridas as regras por ele instituídas. Se o pai é omisso, possivelmente seu filho será rebelde; se o Estado for omisso, multiplicar-se-ão os infratores. Para nosso infortúnio, o Brasil é reconhecido internacionalmente pela impunidade, nos mais diversos setores.
No microcosmo do CONDOMÍNIO, o síndico é a representação do ESTADO, pois ele tem o poder e dever de aplicar as regras de convivência previstas no Regimento Interno. A sua omissão, seja ela eventual ou rotineira, traz prejuízos para a convivência harmônica dos moradores, uma vez que o descumprimento das normas agrava a sensação de incerteza e insegurança.
O morador que perturba o vizinho com ruídos de reforma em horário não permitido deve ser imediatamente advertido, de forma verbal ou escrita. Se persistir em sua conduta, a multa deve ser aplicada na forma prevista pelo Regimento Interno e respectiva Convenção.
Não existe abuso em aplicar uma multa numa situação como esta, porque a penalidade possui caráter pedagógico. Se a advertência não funcionar, a penalidade que resulta em prejuízo financeiro é o meio adequado para corrigir o comportamento do infrator.
Por outro lado, quando o síndico apenas adverte e o condômino reincidente na violação não é multado, outros moradores, com base nesse mal exemplo, também passarão a descumprir a regra. Em poucos dias, multiplicar-se-ão os infratores e ninguém mais terá paz.
Esse simples procedimento vale para as mais diversas infrações, desde aquelas relacionadas ao ruído como também no que diz respeito ao uso do salão de festas, espaços comuns, vagas de garagem, dentre outros.
Num primeiro momento um síndico firme poderá enfrentar certa resistência, até colocar um fim na prática do "jeitinho brasileiro"; todavia, aos poucos a tendência é que a coletividade se adapte ao cumprimento regular das normas de convivência. No entanto em que o cumprimento das normas pelos condôminos se tornar a regra geral, os infratores serão a exceção.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Cícero Antônio Favaretto - Advogado
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Assembleias ordinárias e extraordinárias: como diferenciá-las?

Os dois tipos mais comuns de assembleia de condomínio são as ordinárias e as extraordinárias.
A Assembleia Ordinária está prevista no artigo 24 da Lei 4.591/64. Ela é obrigatória e com data definida  na convenção do condomínio. Deverá ser realizada, preferencialmente, no inicio de cada ano, sendo convocada pelo síndico. Tudo dependerá do que a convenção exigir. Se nela constar que as assembleias deverão ser semestrais, com o mero intuito de prestação de contas, então serão de caráter ordinário.
Nessa assembleia será feita uma prestação de contas do ano que se encerrou e novas propostas para o ano que se inicia, assim como previsões orçamentárias e rateio das despesas. Se a convenção do condomínio estabelecer, deverá também ser realizada a votação para eleição de síndico, sub-síndico e demais cargos para o conselho.
Deverá ser respeitado o quórum fixado pela convenção para que as decisões se obriguem a todos. Com relação aos votos, deverão as decisões ser aprovadas pela maioria dos presentes, sendo proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, salvo se a convenção previr de forma diversa.
Nesta modalidade de assembleia, o locatário poderá votar desde que ela não envolva questões de despesas extraordinárias e o condômino-locador não possa comparecer. De qualquer forma, é essencial que o locatário esteja munido de uma procuração para evitar possíveis impedimentos.
Já a Assembleia Extraordinária não é obrigatória. Poderá ser realizada a qualquer momento para ser realizado para serem discutidas questões cotidianas, mas que sejam de interesse geral, como rateio extra, renúncia de síndico, etc. É necessário ressaltar que esse tipo de assembleia não deverá ser convocado à toa, senão perde o seu caráter excepcional.
Ela está prevista no artigo 25 da Lei do Condomínio (Lei 4.591/64) e as decisões nela aprovadas se tornam lei, portanto, todos os condôminos estarão sujeitos a se submeter a estas normas por mais que não concordem. As propostas estarão sujeitas à aprovação dos condôminos que representem:
1. a maioria absoluta dos condôminos (obras uteis);
2. a maioria dos presentes (eleger ou destituir o síndico e/ou aprovação de orçamentos e contas);
3. 2/3 do todo (obras voluptuárias e alteração da convenção).
A convocação poderá ser feita pelo síndico ou por qualquer condômino que represente no mínimo  1/4 do total. Sim qualquer pessoa poderá convocar este tipo de assembleia, entretanto, o ideal é que o síndico seja consultado antes, seja para ele mesmo convocá-la, seja para que ajude na convocação.
O abaixo-assinado é somente aconselhado caso o síndico se recuse a realizar a assembleia.
Portanto, independente do tipo de assembleia, o mais importante é praticar e exercer o seu direito de condômino através do voto, harmonizando assim a vida em condomínio e evitando futuras discordâncias.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Bacharel em direito Flávia Litoinski Rodrigues
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Silêncio no condomínio

Atualmente um grande problema nos condomínios é o barulho provocado por vizinhos. A proximidade entre as residências obriga os moradores a respeitar o sossego alheio, não apenas após as dez horas da noite, mas em todos os horários do dia.
Cada morador deve fazer uma ponderação a respeito dos ruídos que emite. Claro que um incomodo de baixa intensidade, que seja normal em condomínio, deve ser tolerado, pois vivemos em sociedade.
Vários são os dispositivos legais que tratam sobre o respeito ao silêncio, até tipificando a perturbação ao sossego como infração penal, conforme estabelece o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais (3.688/41):
"Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:
I - com gritaria ou algazarra;
II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda;
Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa (...)"
O Código Civil também contemplou o respeito ao silêncio quando em seu artigo 1.336, IV, estipulou que:
"São deveres do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
Além desses dispositivos legais já citados, a Lei do Condomínio (4.591/64), em seus artigos 19 e 21, trata do dever dos moradores em respeitar os vizinhos, sujeitando o infrator à multa fixada na convenção ou no regimento interno:
"Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incomodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos."
"Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuizo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber."
Havendo o desrespeito ao sossego, poderá o lesado buscar solução com as autoridades policiais. No entanto, essa medida nem sempre é o melhor caminho para solucionar o problema. Antes de tudo comunique ao síndico, que deverá aplicar o regimento interno ou a convenção, notificando os infratores e aplicando multas como forma de coibir os barulhentos.
Caso o barulho continue, o síndico deve intermediar a discussão entre os moradores. Com a intermediação, o síndico mantem o bom relacionamento entre as partes, resolvendo o problema de maneira pacífica, muitas vezes com um aperto de mão. Caso nenhuma medida no intuito de conter barulhos indesejáveis seja eficaz, a melhor saída é adentrar com uma demanda judicial, obrigando o infrator a ficar em silêncio, sob pena de multa.
Em qualquer um dos casos o que deve prevalecer é a boa convivência, é saber viver em coletividade.
Portanto, morador, reflita sobre o barulho que você causa, note o quanto ele pode estar sendo incômodo para os demais. Em condomínios espaços são divididos, por isso o respeito mutuo tem que prevalecer. Cuide para não ser taxado como morador mal-educado.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Sérgio Murilo Korobinsk - Advogado Revista Direito e Condomínio Ano 1 nº 3 Julho a Dezembro 2013
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A obrigação do condomínio pelo pagamento das contribuições sindicais

A cobrança de contribuição assistencial pelos sindicatos aos condomínios gera grande polêmica em razão da repercussão no âmbito sócio econômico. A discussão reside no fato de os sindicatos considerarem o caráter obrigatório da contribuição assistencial independentemente da filiação. Por outro lado, aqueles que não são filiados argumentam que, se não há filiação ao sindicato, não haveria a razão de efetuar o pagamento de contribuição.
A Constituição Federal expressamente assegura a liberdade de associação, bem como a liberdade de manter-se associado. Os artigos 5º, inciso XX, e 8º, inciso V, não deixam dúvidas quanto à faculdade de associação aos sindicatos. Assim, evidentemente, fica a critério de cada condomínio a filiação ou manutenção em quaisquer sindicatos.
Embora a Constituição Federal garanta a faculdade  de filiação, os sindicatos insistem em cobrar taxas aos filiados e não filiados obrigatoriamente. Tal prática não pode ser tolerada, uma vez que somente podem ser cobradas contribuições dos condomínios filiados.
A imposição de contribuição a não filiado a sindicato configura-se inadmissível por representar verdadeiro confisco, e ainda vem macular à própria Constituição Federal, que garante a livre associação.
Outro ponto a ser observado é que pelo fato de os condomínios não exercerem atividade econômica, eles se enquadram à exceção prevista pelo parágrafo 6º do artigo 580 da CLT, e, caso não queiram pagar a contribuição sindical deverão dirigir-se com requerimento ao Ministério do Trabalho pleiteando a isenção do pagamento das contribuições.
Portanto, somente os condomínios filiados aos sindicatos é que possuem o dever de efetuar o pagamento das contribuições assistenciais e sindicais.

Administrador João também é legislador de convenção e regimento interno de condomínio.

Fonte: Dr. Ricardo Magno Quadros - Advogado
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